Das Gewerbemietrecht, Dr. Wolf-Georg Schärf, Wien
DIE BETRIEBSKOSTEN IN BÜROGEBÄUDEN
Betriebskosten sind bei der Vermietung für den Vermieter als auch bei der Anmietung für den Mieter ein nicht unerheblicher Bestandteil betreffend der Entscheidung, zu welchen Konditionen das Objekt vermietet oder angemietet wird. Gerade im Bereich der Gewerbeimmobilien, insbesondere bei neu errichteten Büroimmobilien, sind in rechtlich zulässigem Rahmen die unterschiedlichsten Höhen von Betriebskosten zulässig. Auch durch die in den letzten Jahren verstärkt auftretende Entwicklung hin zum Facility-Management sowie auf Grund des Wunsches vieler Mieter, sich möglichst wenig um das Objekt kümmern zu müssen, und die Bereitschaft dieser auch nicht nur in Bestandobjekte zu investieren dafür aber höhere Kosten pro Quadratmeter in Kauf zu nehmen kam es zu einer starken Veränderung der Kostenstruktur bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien.
Um die Höhe der Betriebskosten kann der Mieter verhandeln
Wie auch in den letzten Jahren deutlich ersichtlich, hängt diese Kostenstruktur auch sehr stark von der jeweiligen Marktlage ab. In Zeiten der Knappheit von entsprechenden Büroimmobilien können gewisse Bereiche in den Betriebskosten höher angesetzt werden (Verwalterhono-rare), die auch von den Mietern entsprechend angenommen werden. In Zeiten wie diesen, wo es ein großes Überangebot an leer stehenden Büroflächen gibt, versucht der Mieter oft nicht ohne Erfolg, die Betriebskosten zu drücken, da dies in der Quadratmeter- und somit in der Endkalkulation einen erheblichen Anteil ausmacht. Diese Beispiele verdeutlichen, weshalb es auch zu unterschiedlichen Ansätzen für ein und denselben Punkt in der Betriebskostenabrechnung kommen kann.
Der Begriff Betriebskosten ist im Bestandsrecht nicht eindeutig definiert
Es gibt im Bestandsrecht keine allgemeingültige Definition von Betriebskosten, sondern der Begriff "Betriebskosten³ umfasst verschiedene Bereiche, die einerseits gesetzlich definiert sind (ß 21 MRG) und die daher dem Mieter verrechnet werden können, andererseits fallen auch darunter die Kosten, die der Hauseigentümer auf Grund der laufenden Benützung des Hauses durch Vermietung zur Erhaltung und zur Verbesserung der Substanz zu tragen hat. Weiters sind als Betriebskosten jene sonstigen Kosten zu verstehen, die der Mieter dem Vermieter als Entgelt für Zahlungen und Leistungen im Zuge der Nutzung des Bestandobjektes bezahlt
In einer Entscheidung aus dem Jahre 1989 hat das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien Betriebskosten damit definiert, dass darunter jene Auslagen gemeint sind, die nicht dem Erwerb, sondern der Erhaltung und dem Betrieb des Mietgegenstandes dienen (MietSlg 41052). Diese Entscheidung erging zu einem Objekt, welches nicht dem MRG (Mietrechtsgesetz) unterlag.
Im Bereich des MRGs definiert ß 21 Abs. 1 und 2 die den Mietern eines dem MRG unterliegenden Hauses vorzuschreibenden Betriebskosten. Darunter fällt die Versorgung des Hauses mit Wasser, die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung, die Kosten der Kehrung (Rauchfang), der Kanalräumung, der Unratabfuhr sowie der Schädlingsbekämpfung, die Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, die Kosten der angemessenen Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), die angemessene Haftpflicht- und Leitungswasserschadensversicherung, die angemessene Versicherung gegen Glasbruch sowie die angemessenen Auslagen für Verwaltung und Hausbetreuung. Zu den genannten Kosten kommen außerdem noch anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben hinzu.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Betriebskosten im Bereich von Gewerbeimmobilien (Büroimmobilien) den Mietern auf Grund von Vereinbarungen vorgeschrieben werden. Hierbei ist immer zu bedenken, dass die Bestimmungen des MRG in diesen Fällen nur sehr eingeschränkt Geltung hat.
Die Anwendbarkeit des MRG ist zur Frage der Zulässigkeit von bestimmten Betriebskosten von entscheidender Bedeutung. MRG ist zur Gänze auf Geschäftsräumlichkeiten aller Art anwendbar.
Manche historisch gewachsenen Bestimmungen lassen sich nicht erklären
Zur Gänze nicht dem MRG unterliegen Geschäftsräumlichkeiten, deren gesamte Bestandszeit ein halbes Jahr nicht übersteigt. Die Bestimmungen über die Betriebskosten des MRG sind auch für diejenigen Geschäftsräumlichkeiten nicht anwendbar, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne zu Hilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind hinsichtlich von Objekten, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist. Diese Einteilung hinsichtlich der (Teil) Anwendbarkeit des MRG ist historisch gewachsen und heute fast sechzig Jahre nach Kriegsende nicht mehr erklärbar. Die Wirkungen dieser Unterscheidung sind jedoch für den Vermieter von Gewerbeimmobilien von besonderer Bedeutung, da er für Objekte, die dem MRG unterliegen, nur einen eingeschränkten Rahmen hinsichtlich der Verrechnung von Betriebskosten hat. Wie oben schon ausgeführt enthält ß 21 MRG eine Grunddarstellung von Betriebskosten.
Verwaltungskosten können abhängig von Flächen- und Raumsituationen stark variieren
Die Kosten der Verwaltung sind durch ß 22 MRG für alle zur Gänze dem MRG unterliegenden Häusern gedeckelt. Im Zuge der Leerstehung von einer nicht unbeträchtlichen Anzahl von neu errichteten Gewerbeimmobilien sind die auch dort ursprünglich verlangten Kosten für die Verwaltung pro m2 erheblich gesunken und passen sich immer mehr dem Niveau der gedeckelten Verwaltungskosten nach ß 22 MRG an.
Die Reinigung für die allgemeinen Teile des Hauses variieren nach Größe und Ausstattung dieser Teile. Je repräsentativer ein Bürogebäude ausgestattet ist, desto kostenintensiver sind die Reinigungs- und Erhaltungsarbeiten. Die übrigen Kosten bis auf die Versicherungskosten können im allgemeinen Rahmen nicht variieren. Die Kosten für Glasbruch und Sturmschäden hängen wiederum von der Konstruktion des Gebäudes ab. Moderne Bürogebäude mit einer gläsernen Außenfassade sind natürlich durch Sturm- und Glasbruchschäden viel anfälliger als ein "altes³ Gebäude.
Generell muss jedoch darauf verwiesen werden, dass sich die Kosten der Versicherung und der Verwaltung in einem ortsüblichen Rahmen bewegen müssen. Es ist nicht einfach, festzustellen, ob ein gewisser fixer Betrag den ortsüblichen Rahmen darstellt. Der ortsübliche Rahmen hat meist eine gewisse Bandbreite, die sich auch in der Entwicklung laufend verändern kann.
Dienstleistungen sind keine Betriebskosten
In den letzten 20 Jahren kam es auch auf Wunsch der Mieter zu einer intensiveren Bewirtschaftung der Büroobjekte. Die Mieter verlangten, und dies wurde auch von den Vermietern erfüllt, die Einrichtung eines Portier- und Sicherheitssystems. Auch als Service für die Kunden der Mieter werden oft Kundengaragen miterrichtet, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses somit zu den nicht mitvermieteten Teilen gehören.
Zu den weiteren Aufgaben eines solchen Facility-Managements zählen auch die Instandhaltungen der Leitungen in den vermieteten Räumlichkeiten, Austausch und Wartung der Einrichtungen wie Lampen und sonstiger Verbrauchsteile. Dies bedeutet, dass der Mieter nur seinen Schreibtisch, Sessel und Computer ins angemietete Büro zu stellen braucht, um zu arbeiten. Ebenso unkompliziert ist dann auch ein eventueller Auszug.
Diese Dienstleistungen werden als weitere Leistungen des Mietvertrages vom Vermieter angeboten. Rechtlich gesehen sind dies Nebenleistungen zum Mietvertrag, jedoch streng genommen nicht Betriebskosten, sondern mietvertraglich vereinbarte Dienstleistungen im Sinne des ß 1151 ff ABGB. Da sie jedoch als Nebenleistungen im Mietvertrag vereinbart sind und eine Identität zwischen den Vertragspartnern Vermieter und Mieter besteht, so gelten auch für diese Leistungen grundsätzlich die Bestimmungen des Bestandsrechtes ABGB sowie MRG falls diese anwendbar sind.
Von Fall zu Fall ist die Ausgliederung in eine Facility-Management-Gesellschaft sinnvoll
Rechtlich überlegenswert ist es, die Leistungen aus dem Facility-Management in eine eigene Facility-Management- Gesellschaft auszugliedern, die genau definierte Leistungen erbringt und die auf Grund des eigenständigen, wenn auch gleichzeitig abgeschlossenen Vertrages zwischen der Facility-Management-Gesellschaft und dem Mieter jederzeit abrufbar sind.
Da die Betriebskosten einen nicht unwesentlichen Bestandteil des zu zahlenden Gesamtentgeltes bilden, ist von beiden Seiten Mieter und Vermieter eine erhöhte Sorgfalt bei den Verhandlungen diesbezüglich walten zu lassen.
Der Autor ist seit 1995 eingetragener Rechtsanwalt in Wien. In seiner selbständigen Tätigkeit beschäftigt er sich auch mit Fragen des Immobilienrechtes.
Das Thema der nächsten Ausgabe im Januar 2004:
Die Indexierung
Betriebskosten sind bei der Vermietung für den Vermieter als auch bei der Anmietung für den Mieter ein nicht unerheblicher Bestandteil betreffend der Entscheidung, zu welchen Konditionen das Objekt vermietet oder angemietet wird. Gerade im Bereich der Gewerbeimmobilien, insbesondere bei neu errichteten Büroimmobilien, sind in rechtlich zulässigem Rahmen die unterschiedlichsten Höhen von Betriebskosten zulässig. Auch durch die in den letzten Jahren verstärkt auftretende Entwicklung hin zum Facility-Management sowie auf Grund des Wunsches vieler Mieter, sich möglichst wenig um das Objekt kümmern zu müssen, und die Bereitschaft dieser auch nicht nur in Bestandobjekte zu investieren dafür aber höhere Kosten pro Quadratmeter in Kauf zu nehmen kam es zu einer starken Veränderung der Kostenstruktur bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien.
Um die Höhe der Betriebskosten kann der Mieter verhandeln
Wie auch in den letzten Jahren deutlich ersichtlich, hängt diese Kostenstruktur auch sehr stark von der jeweiligen Marktlage ab. In Zeiten der Knappheit von entsprechenden Büroimmobilien können gewisse Bereiche in den Betriebskosten höher angesetzt werden (Verwalterhono-rare), die auch von den Mietern entsprechend angenommen werden. In Zeiten wie diesen, wo es ein großes Überangebot an leer stehenden Büroflächen gibt, versucht der Mieter oft nicht ohne Erfolg, die Betriebskosten zu drücken, da dies in der Quadratmeter- und somit in der Endkalkulation einen erheblichen Anteil ausmacht. Diese Beispiele verdeutlichen, weshalb es auch zu unterschiedlichen Ansätzen für ein und denselben Punkt in der Betriebskostenabrechnung kommen kann.
Der Begriff Betriebskosten ist im Bestandsrecht nicht eindeutig definiert
Es gibt im Bestandsrecht keine allgemeingültige Definition von Betriebskosten, sondern der Begriff "Betriebskosten³ umfasst verschiedene Bereiche, die einerseits gesetzlich definiert sind (ß 21 MRG) und die daher dem Mieter verrechnet werden können, andererseits fallen auch darunter die Kosten, die der Hauseigentümer auf Grund der laufenden Benützung des Hauses durch Vermietung zur Erhaltung und zur Verbesserung der Substanz zu tragen hat. Weiters sind als Betriebskosten jene sonstigen Kosten zu verstehen, die der Mieter dem Vermieter als Entgelt für Zahlungen und Leistungen im Zuge der Nutzung des Bestandobjektes bezahlt
In einer Entscheidung aus dem Jahre 1989 hat das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien Betriebskosten damit definiert, dass darunter jene Auslagen gemeint sind, die nicht dem Erwerb, sondern der Erhaltung und dem Betrieb des Mietgegenstandes dienen (MietSlg 41052). Diese Entscheidung erging zu einem Objekt, welches nicht dem MRG (Mietrechtsgesetz) unterlag.
Im Bereich des MRGs definiert ß 21 Abs. 1 und 2 die den Mietern eines dem MRG unterliegenden Hauses vorzuschreibenden Betriebskosten. Darunter fällt die Versorgung des Hauses mit Wasser, die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung, die Kosten der Kehrung (Rauchfang), der Kanalräumung, der Unratabfuhr sowie der Schädlingsbekämpfung, die Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, die Kosten der angemessenen Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), die angemessene Haftpflicht- und Leitungswasserschadensversicherung, die angemessene Versicherung gegen Glasbruch sowie die angemessenen Auslagen für Verwaltung und Hausbetreuung. Zu den genannten Kosten kommen außerdem noch anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben hinzu.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Betriebskosten im Bereich von Gewerbeimmobilien (Büroimmobilien) den Mietern auf Grund von Vereinbarungen vorgeschrieben werden. Hierbei ist immer zu bedenken, dass die Bestimmungen des MRG in diesen Fällen nur sehr eingeschränkt Geltung hat.
Die Anwendbarkeit des MRG ist zur Frage der Zulässigkeit von bestimmten Betriebskosten von entscheidender Bedeutung. MRG ist zur Gänze auf Geschäftsräumlichkeiten aller Art anwendbar.
Manche historisch gewachsenen Bestimmungen lassen sich nicht erklären
Zur Gänze nicht dem MRG unterliegen Geschäftsräumlichkeiten, deren gesamte Bestandszeit ein halbes Jahr nicht übersteigt. Die Bestimmungen über die Betriebskosten des MRG sind auch für diejenigen Geschäftsräumlichkeiten nicht anwendbar, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne zu Hilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind hinsichtlich von Objekten, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist. Diese Einteilung hinsichtlich der (Teil) Anwendbarkeit des MRG ist historisch gewachsen und heute fast sechzig Jahre nach Kriegsende nicht mehr erklärbar. Die Wirkungen dieser Unterscheidung sind jedoch für den Vermieter von Gewerbeimmobilien von besonderer Bedeutung, da er für Objekte, die dem MRG unterliegen, nur einen eingeschränkten Rahmen hinsichtlich der Verrechnung von Betriebskosten hat. Wie oben schon ausgeführt enthält ß 21 MRG eine Grunddarstellung von Betriebskosten.
Verwaltungskosten können abhängig von Flächen- und Raumsituationen stark variieren
Die Kosten der Verwaltung sind durch ß 22 MRG für alle zur Gänze dem MRG unterliegenden Häusern gedeckelt. Im Zuge der Leerstehung von einer nicht unbeträchtlichen Anzahl von neu errichteten Gewerbeimmobilien sind die auch dort ursprünglich verlangten Kosten für die Verwaltung pro m2 erheblich gesunken und passen sich immer mehr dem Niveau der gedeckelten Verwaltungskosten nach ß 22 MRG an.
Die Reinigung für die allgemeinen Teile des Hauses variieren nach Größe und Ausstattung dieser Teile. Je repräsentativer ein Bürogebäude ausgestattet ist, desto kostenintensiver sind die Reinigungs- und Erhaltungsarbeiten. Die übrigen Kosten bis auf die Versicherungskosten können im allgemeinen Rahmen nicht variieren. Die Kosten für Glasbruch und Sturmschäden hängen wiederum von der Konstruktion des Gebäudes ab. Moderne Bürogebäude mit einer gläsernen Außenfassade sind natürlich durch Sturm- und Glasbruchschäden viel anfälliger als ein "altes³ Gebäude.
Generell muss jedoch darauf verwiesen werden, dass sich die Kosten der Versicherung und der Verwaltung in einem ortsüblichen Rahmen bewegen müssen. Es ist nicht einfach, festzustellen, ob ein gewisser fixer Betrag den ortsüblichen Rahmen darstellt. Der ortsübliche Rahmen hat meist eine gewisse Bandbreite, die sich auch in der Entwicklung laufend verändern kann.
Dienstleistungen sind keine Betriebskosten
In den letzten 20 Jahren kam es auch auf Wunsch der Mieter zu einer intensiveren Bewirtschaftung der Büroobjekte. Die Mieter verlangten, und dies wurde auch von den Vermietern erfüllt, die Einrichtung eines Portier- und Sicherheitssystems. Auch als Service für die Kunden der Mieter werden oft Kundengaragen miterrichtet, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses somit zu den nicht mitvermieteten Teilen gehören.
Zu den weiteren Aufgaben eines solchen Facility-Managements zählen auch die Instandhaltungen der Leitungen in den vermieteten Räumlichkeiten, Austausch und Wartung der Einrichtungen wie Lampen und sonstiger Verbrauchsteile. Dies bedeutet, dass der Mieter nur seinen Schreibtisch, Sessel und Computer ins angemietete Büro zu stellen braucht, um zu arbeiten. Ebenso unkompliziert ist dann auch ein eventueller Auszug.
Diese Dienstleistungen werden als weitere Leistungen des Mietvertrages vom Vermieter angeboten. Rechtlich gesehen sind dies Nebenleistungen zum Mietvertrag, jedoch streng genommen nicht Betriebskosten, sondern mietvertraglich vereinbarte Dienstleistungen im Sinne des ß 1151 ff ABGB. Da sie jedoch als Nebenleistungen im Mietvertrag vereinbart sind und eine Identität zwischen den Vertragspartnern Vermieter und Mieter besteht, so gelten auch für diese Leistungen grundsätzlich die Bestimmungen des Bestandsrechtes ABGB sowie MRG falls diese anwendbar sind.
Von Fall zu Fall ist die Ausgliederung in eine Facility-Management-Gesellschaft sinnvoll
Rechtlich überlegenswert ist es, die Leistungen aus dem Facility-Management in eine eigene Facility-Management- Gesellschaft auszugliedern, die genau definierte Leistungen erbringt und die auf Grund des eigenständigen, wenn auch gleichzeitig abgeschlossenen Vertrages zwischen der Facility-Management-Gesellschaft und dem Mieter jederzeit abrufbar sind.
Da die Betriebskosten einen nicht unwesentlichen Bestandteil des zu zahlenden Gesamtentgeltes bilden, ist von beiden Seiten Mieter und Vermieter eine erhöhte Sorgfalt bei den Verhandlungen diesbezüglich walten zu lassen.
Der Autor ist seit 1995 eingetragener Rechtsanwalt in Wien. In seiner selbständigen Tätigkeit beschäftigt er sich auch mit Fragen des Immobilienrechtes.
Das Thema der nächsten Ausgabe im Januar 2004:
Die Indexierung
