Aktuelles (04/2005, Ruhr)

MGG erschließt Flächen an über 100 Standorten

INTERVIEW MIT PROF. DR. HANS-PETER NOLL,
GESCHÄFTSFÜHRER DER MONTAN-GRUNDSTÜCKSGESELLSCHAFT MBH (MGG)

Herr Professor Noll, stellen Sie unseren Lesern bitte kurz Ihr Unternehmen vor.

Die MGG, eine 100%-ige Tochter der RAG Immobilien AG, gibt es mittlerweile seit
25 Jahren. Entstanden aus einem Liegenschaftsunternehmen – ursprünglich einer Abteilung der Ruhrkohle AG –, ist die Grundstücksgesellschaft im Laufe der Zeit über eine reine Liegenschaftsverwaltung hinausgewachsen und hat im Wesentlichen zwei Kernaufgaben zu erfüllen: zum einen die Verwaltung der RAG-Liegenschaften und zum anderen die Entwicklung der betrieblich nicht mehr benötigten Flächen der RAG. Derzeit handelt es sich
in unserem Schwerpunkt Ruhrgebiet um vielfältigste Flächen von insgesamt knapp 2.500 ha und in der gesamten Region an über 100 Standorten um Flächen von 2.000 m2 bis zu 100 ha. Rund 130 Mitarbeiter sind an unserem Stammsitz in Essen sowie in den Regionalbüros Moers und Dortmund tätig.

Das Unternehmen MGG ist maßgeblich an dem Strukturwandel in der Ruhrregion beteiligt. Worin liegen Ihre Arbeitsschwerpunkte und Aufgabenfelder?

Unsere Schwerpunkte sind die ehemaligen Zechenstandorte im Ruhrgebiet, von hier aus haben sich die Städte entwickelt. Man muss sich das folgendermaßen vorstellen: Wo heute unsere Städte stehen, war früher Ackerland, dann hat man ein Loch gebohrt und in der Tiefe Kohle gefunden. So ist Zeche für Zeche entstanden. Diese Betriebe brauchten Arbeitskräfte, welche Unterkünfte benötigten. Daraufhin entwickelten sich Siedlungen. Seit langem gibt es im Ruhrgebiet zahlreiche kleine Stadtteile, deren Keimzellen unsere Zechen waren. Mittlerweile gibt es nur noch wenige Zechen, doch die Stadtteile existieren noch.

Unsere substanzielle Aufgabe ist es daher, die Altlasten auf den ehemaligen Schachtstandorten zu beseitigen, diese Standorte wieder in das Stadtgefüge zu integrieren, städtebauliche Konzepte und Stadtquartiere zu entwickeln und diese Standorte gemeinsam mit der jeweiligen Standortkommune zu überplanen. Dabei obliegt den Kommunen die Planungshoheit, doch unser Bestreben ist es, gemeinsam entsprechende Nutzungskonzepte auszuarbeiten, Flächen zu erschließen und zu vermarkten.
Worin bestehen Ihre Zielsetzungen
für diese Liegenschaften?

Letztlich geht es darum, diese Flächen wieder nutzbar zu machen und entsprechend zu vermarkten. Das tun wir nicht zuletzt im Dienste der Region. Das Ruhrgebiet wurde mit Wegbrechen der Montanindustrie und somit vieler Arbeitsplätze einem dramatischen Strukturwandel unterzogen. Die MGG als ein Unternehmen, das seine Wurzeln in der Region hat, ist hier natürlich sehr stark involviert. Wir sehen unsere Verantwortung darin, auf unseren Flächen neue Unternehmen anzusiedeln, die wiederum neue Arbeitsplätze schaffen. Schließlich besitzt die RAG Liegenschaften in den jeweiligen Stadtteilen mit Arealen in der Größe zwischen 20, 30, 40 ha. Diese Flächen sind durchaus vergleichbar mit innenstädtischen Räumen, die oft kaum größer sind als unsere Standorte, welche plötzlich brachliegen. Und da fühlen wir uns stark in der Verpflichtung.

Welche zukünftigen Nutzungen sind auf solchen ehe-maligen Industrie- und Bergbauarealen denkbar?

Schon allein die Größe der Areale deutet auf vielfältige Möglichkeiten hin. Das ist das Spannende an unserer Tätigkeit. Aber auch aus der Lage dieser Standorte ergeben sich interessante Perspektiven. So gibt es ehemalige Zechenhäfen und alte Lagerplätze, an denen wir
beispielsweise einen Sportboothafen entwickeln, in Ergänzung dazu werden wir dort entsprechende Wohnangebote, Gewerbe- und auch Logistikstandorte etablieren.

Auf diese Weise entstehen neue Stadtquartiere mit einem Nutzungsmix aus Wohnen, Gewerbe und Kultur. Ein gutes Beispiel für einen derartigen Stadtteil ist der Standort Gelsenkirchen-Bismarck mit seinen weitläufigen Parkflächen und vielen Freizeitmöglichkeiten.

Wir verfügen über 12 gute Logistikstandorte mit einer Flächengröße von mindestens 30 ha, die direkten Autobahn- und Schienenanschluss bieten, einige davon haben sogar einen eigenen Hafenanschluss. An unseren Standorten im Ruhrgebiet lässt sich alles realisieren, was sich die Immobilienbranche an Nutzungsmöglichkeiten vorstellen kann. Das ist das eigentliche Riesenpotenzial, das wir haben. Freilich muss dies erst einmal geweckt werden.

Natürlich haben die Standorte Restriktionen, die es zu berücksichtigen gilt. Manche Areale sind mental vorbe-lastet – schließlich handelt es sich ja oftmals um stillgelegte Betriebe in einem über 100 Jahre Industriegeschichte ausgegrenzten Raum, in dem der Zutritt nur den Betriebsangehörigen gewährt wurde. Da müssen Marken erst wieder neu geschaffen werden. Die MGG sieht darin eine immense Vielfalt und ein riesiges Chancenpotenzial.

In welchen Stufen und Pha-sen läuft denn eine solche Entwicklung dieser Flächen ab?

Für die Entwicklung von Standorten der genannten Größenordnung benötigen wir einen langen Atem. Denn der Entwicklung geht zwangsläufig die Stilllegung voraus. Die Bekanntgabe des Stilllegungstermins, wie etwa bei Ewald in Herten, erfolgte zwei Jahre
vor der eigentlichen Betriebsschließung. Der Bergwerksbetrieb lief noch, da haben wir bereits gemeinsam mit der Stadt begonnen zu planen, haben den Prozess organisiert, damit der Bergbau sich dem Plan entsprechend zurückziehen konnte. Wir haben uns früh Gedanken z.B. über die Bestandsgebäude gemacht: Was ist erhaltenswert, was ist erhaltenswürdig, was ist nachnutzbar? Im weiten Vorfeld haben wir historische Recherchen angestellt: Was hat wo auf dem Standort
in über 120 Jahren Betriebs- und Standortgeschichte gestanden?

Da gab es viele Generationen von Gebäuden, die zum Teil längst nicht mehr vorhanden sind. Wir müssen feststellen, wo sich die dicken Fundamente noch im Boden befinden. Wo gibt es Altlastrisiken? All das geschieht schon im Vorfeld. Wenn dann der Betrieb stillgelegt wird, beginnt auf der Grundlage dieser Voruntersuchungen das konkrete Untersuchungsprogramm. Der Baugrund wird untersucht, es wird nach Altlasten gebohrt. Parallel dazu werden diese Areale zunächst kategorisiert und mit den Ergebnissen dieser Untersuchung wiederum überplant. Wo Altlasten gefunden werden, müssen diese zunächst gesichert oder saniert werden, bevor in Abhängigkeit vom Sanierungskonzept über Nachfolgenutzungen nachgedacht wird. Das Nachfolgenutzungskonzept wird auf Grundlage der genauen Kenntnis von Altlasten und detaillierten Marktuntersuchungen entwickelt. Dann erfolgt – immer in Zusammenarbeit und in Abstimmung mit den jeweils zuständigen Kommunen – die städtebauliche Planung.
Es gilt auch einzuschätzen, wohin der Bedarf zukünftig geht, denn wir haben Planungszyklen von fünf bis zehn Jahren. Das bedeutet letztlich: Wir entwickeln für Nutzer, die wir noch gar nicht kennen und die erst in fünf, sechs oder sieben Jahren von uns angesprochen werden. Folglich müssen wir äußerst flexible und offene Planungs- und Nutzungskonzepte erarbeiten, um auf alle Marktanforderungen reagieren können.

Inwieweit spielt bei diesen Konversionsflächen das Thema Denkmalschutz eine wichtige Rolle?

Wir bewegen uns bei jedem Projekt zwischen zwei Polen. Einerseits gilt es, das Erbe der industriellen Vergangenheit zu bewahren – als Indikationspunkt und um Qualität zu schaffen. Andererseits ist es unser Ziel, wirtschaftlich vernünftig zu handeln. Wir befinden uns also in einem fortwährenden Spannungsfeld. Aufgrund dieses Tatbestands hat die RAG mit dem Land NRW eine Industrie-Denkmal-Stiftung gegründet, in die Objekte eingebracht werden, die denkmalwürdig sind.

Wo liegen die städtebaulichen und planerischen Herausforderungen in dieser Aufgabenstellung?

Es gibt Chancen und es gibt Restriktionen. Die Chancen liegen in der Vielfalt der Flächen; das kann die Flächengröße sein, oft ist es die günstige Anbindung oder auch die gute Infrastruktur. Doch ebenso kann die Standortlage auch der Grund für Restriktionen sein, beispielsweise, wenn ein ehemaliger Zechenstandort mitten in der Stadt liegt. In solchen Fällen muss nach der Betriebsstilllegung erst ein neues Planungsrecht geschaffen werden. Je nach Lage der Siedlung kann es sein, dass das Planungsrecht auf einem ehemaligen Industriestandort keine neue Industrienutzung mehr genehmigt, weil z. B. vorgegebene Abstände nicht mehr eingehalten werden können. Im Klartext bedeutet das: Industriegebietsnutzungen im Ruhrgebiet sind Mangelware. Eigentlich ein Paradoxon! Sonstige Restriktionen sind neben Kontaminationen alte Fundamente und inhomogener Baugrund sowie die schon erwähnten mentalen Altlasten. Wir sehen in jedem Standort unsere eigentliche Herausforderung, das Gebiet wieder durchlässig zu machen, den Menschen diesen Raum zurückzugeben und positiv zu besetzen.

Wie akzeptieren Unternehmen, die Sie dort ansiedeln, solche Flächen?

Wir können, zumindest was deutsche Firmen angeht, in der Regel keine Vorbehalte feststellen. Wir schaffen letztendlich ja Produkte, die ein Planungsrecht haben, die aufbereitet und die saniert sind. Und von daher ohne Probleme vermarktet werden können. Lediglich bei einigen ausländischen Interessenten fehlt die Erfahrung mit vorgenutzten Flächen. Hier bedarf es unsererseits etwas mehr Anstrengung zur Schaffung gläserner Altlastenverhältnisse.

Welche Garantien gewähren Sie dem Nachnutzer?

Wir dokumentieren sehr genau, was auf diesen Flächen passiert ist, welche Untersuchungen und Sanierungen dort mit welchem Ergebnissen durchgeführt wurden. Das Ergebnis ist ein Flächenpass für die Parzelle, ein wichtiger Beleg für die erfolgten Altlastuntersuchungen, die Sanierung, die Baugrundverhältnisse und Baugrundqualitäten. Dieser Pass hilft unseren Kunden auch bei Verhandlungen mit den Banken, indem er die Einwertung der Liegenschaft erleichtert. Die dort dokumentierten Ergebnisse garantieren wir selbstverständlich unseren Kunden.

Können Sie uns Beispiele für bereits gelungene Revitalisierungen nennen und die dort umgesetzten Konzepte beschreiben?

Das will ich gerne tun. Ein Beispiel von europäischer Dimension ist mit ca. 60 ha Fläche sicherlich der Standort Ewald in Herten, zwischen der A2, A42 und A43 gelegen und somit hervorragend angebunden. Ewald steht für schnelle, integrierte und partnerschaftliche Flächenentwicklung. Hier haben alle Beteiligten – Wirtschaft, Verwaltung und Politik – an einem Strang gezogen, um einen erfolgreichen Strukturwandel zu erreichen. Aber nicht nur seine günstige Lage, die sich z.B. für logistische Nutzungen eignet, sondern auch seine endogenen Potenziale wie z.B. das historische Gebäudeensemble rund um die Lohn- und Lichthalle, um Kaue und Verwaltungsgebäude machen Ewald zu einem besonderen Standort. Hier werden wir alle Mischnutzungen realisieren, von einem lebendigen Stadtquartier bis hin zur Logistik. Es handelt sich um ein bedeutendes Projekt, das mit einem international besetzten Architektenworkshop geplant wurde.

Ein zweites Highlight ist sicherlich Mont-Cenis in Herne, wo ein Quartier mit Wohnungen für junge Familien, mit Alten- und Eigentumswohnungen, Kindergärten und Dienstleistungen entstanden ist. Ein architektonisches Meisterwerk ist die 150 m lange gläserne Außenhülle der Fortbildungsakademie Mont Cenis. Das weltweit größte Solardach krönt das Prachtgebäude, in dem die Ausbildungsakademie des Innenministers von NRW, ein Stadtteilbüro und das Stadtteilrathaus mit Bürgersaal untergebracht sind.

Als weiteres Beispielprojekt entwickeln wir in Dortmund zusammen mit ThyssenKrupp-Immobilien einen Logistikstandort von 200 ha. Vor zwei Jahren hat Ikea sich hier auf einer Fläche von 25 ha niedergelassen.

Individuell und ausgefallen ist die Immobilie auf der ehemaligen Schachtanlage Minister Stein in Dortmund, ein denkmalgeschützter ehemaliger Hammerkopfturm. Im Prinzip handelt es sich um ein historisches Fördergerüst, das zu einem hochwertigen Bürostandort umgebaut wurde.

Das ILS Institut für Landes- und Stadtentwicklung hat in diesem historischen Industriedenkmal bereits Einzug gehalten. In dem gemeinsam mit der Stadt Dortmund entwickelten Service- und Gewerbepark Minister Stein können sich kleine und mittelständische Unternehmen ansiedeln.

Welche Projekte verfolgen Sie denn in den Ruhrmetropolen Essen, Dortmund, Duisburg und welche Strategien sind da nennenswert?

Ich beginne mit Dortmund. Dortmund ist die Stadt, in der wir über viele Projekte verfügen. Drei dieser Standorte eignen sich speziell für die Logistiknutzung, und da sehen wir für die Region Dortmund auch durchaus Nachfrage. Bei den weiteren Flächen handelt es sich um gemischt nutzbare Areale, in denen sowohl Wohnen und Einzelhandel als auch normales Gewerbe angesiedelt wird. Das Gleiche gilt für Essen, wo die MGG Wohnquartiere entwickelt. Zudem sind wir im Bereich Zeche Zollverein involviert, ein Projekt, das zum Weltkulturerbe zählt. Hier stellen wir Flächen für einen hochwertigen Design-Gewerbe-Park zur Verfügung, der durch die Entwicklungsgesellschaft Zollverein realisiert werden wird. In Duisburg haben wir derzeit neben einem Stadtquartier-Projekt vor allem kleinere Wohn- und Logistik-Standorte, z.B. am Stadthafen das ehemalige „Rheinpreussen“-Gelände. Aber auch in Gelsenkirchen entwickeln wir eine Reihe von Flächen, z.B. einen neuen Stadtteil auf dem ehemaligen Schachtstandort Consol 3/4/9 in Gelsenkirchen-Bismarck.

Sie befassen sich nicht ausschließlich mit konzerneigenen Liegenschaften, sondern stellen Ihr Know-how auch extern zur Verfügung?

Das ist in der Tat richtig. Vor dem Hintergrund des Spezial-Know-hows und der jahrzehntelangen Erfahrung bieten wir unsere Leistungen auch anderen Flächeneigentümern an. Der Umgang mit solchen Stand-
orten ist sehr komplex und daher diffizil. Da sind
spezielles Know-how und gute Vernetzung essenzielle Prämissen für erfolgreiche Geschäfte. Sehr wichtig ist beispielsweise das Behördenengineering und der richtige Umgang damit. Die MGG berät u.a. die LMBV in den neuen Bundesländern, die Lausitzer und Mitteldeutsche Bergbau Verwaltungsgesellschaft, die über viele ehemalige Bergbaustandorte verfügt, welche jetzt für eine Entwicklung oder eine Vermarktung zur Verfügung
stehen.

Hier beraten und erbringen wir Engineering-Leistungen für diese Standorte und engagieren uns im Fördermanagement. Darüber hinaus sind wir noch an verschiede-
nen Forschungsvorhaben des Umweltbundesamtes zur Flächenrevitalisierung beteiligt. Dazu zählt beispielsweise das europäische Verbundforschungsvorhaben RESCUE, welches wir mit Partnern aus Frankreich, Großbritannien und Polen für die EU organisieren und koordinieren.
Können Sie noch spezifizieren, welche Dienstleistung sich dahinter verbirgt?

Wir sehen das, was wir in den letzten 25 Jahren an eigenen Erfahrungen und Know-how gesammelt haben, durchaus als Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Flächenentwicklern. Unsere Dienstleistung bieten wir immer öfter besonders bei schwierigen Standorten an. Da liegt unsere Stärke. Wir gehen dabei durchaus in jene Regionen hinein, in denen die Probleme jetzt erst an-
stehen, wie z.B. in Polen.

Dort versuchen wir derzeit, Fuß zu fassen. Als weiteres Spektrum unserer Dienstleistung sehen wir Flächenmanagementleistungen, da wir seit 25 Jahren auch den gesamten Immobilienbesitz der RAG verwalten. In dem Zusammenhang haben wir spezielle EDV-Systeme entwickelt, die uns einen vollständigen Überblick über alle Bestände geben. Dieses sehr gut funktionierende System, über das viele Eigentümer großer Bestände in der Form noch nicht verfügen, bieten wir jetzt vermehrt extern am Markt an.

Abschließend: Was verstehen Sie unter dem Begriff „Qualitätsprodukt Fläche“?

Es ist sicher deutlich geworden, dass die MGG keine einfachen Standorte besitzt. In der Regel handelt es sich um Standorte, die durch ihre Nutzung vorbelastet sind und meist eine über 100-jährige Industriegeschichte haben. Solche Flächen können bei Banken und bei Nutzern natürlich auch Vorbehalte auslösen. Da ist es besonders wichtig, dass man jeden Quadratmeter vertrauenswürdig anbietet und entsprechend auch für die Qualität dieses Quadratmeters gerade steht. Aus diesem Grund schaffen wir ein Rundum-Sorglos-Paket für jede Fläche und da-
mit letztendlich ein Qualitätsprodukt, was wir dem Endkunden guten Gewissens anbieten können. Mit unserem „Flächenpass“ sorgen wir für gläserne Altlastverhältnisse, machen deutlich, dass der Quadratmeter eine Qualität hat, die dem Markt auch standhalten kann – also sozusagen ein Markenprodukt „RAG-Fläche“.

Herzlichen Dank für die aufschlussreichen Auskünfte.

Das Interview führte Andreas P. Lienig