Spichern Höfe - Auf den Mix kommt es an
Interview mit Armin Wolfgang Müller
Sie sind Entwickler und Investor von einigen sehr bemerkenswert revitalisierten und erfolgreichen Bestandsobjekten in Köln wie dem Alten Eichamt und den SPICHERN HÖFEN. Würden Sie uns bitte Ihre Philosophie erläutern, die dieser Investitionspolitik zugrunde liegt?
Mich interessieren vor allem Lagen in Stadtzentren, beispielsweise in Köln innerhalb der Inneren Kanalstraße. Schwerpunktmäßig bewegen wir uns im Belgischen Viertel, das aufgrund seiner Lage und vor allen Dingen seiner Urbanität bei Büro- und Wohnungsmietern gleichermaßen beliebt ist.
Die zwischen Brüsseler Straße und Spichernstraße gelegenen Objekte verfügen insgesamt über ca. 22.000 m2 Mietfläche und 220 Parkplätze und befinden sich allesamt im Eigenbestand.
Für mich ist in erster Linie die Lage und das Potenzial der Immobilie wichtig und weniger die jeweilige Marktlage. Ich denke langfristig, also konservativ, wobei auch die Zweit- bzw. Drittverwertungsmöglichkeit für mich eine wichtige Rolle spielt.
Aus einer gut konzipierten Bürofläche lässt sich mitunter auch eine schöne Wohnung machen. Immerhin gibt es in Köln Büromieten, die zum Teil deutlich unterhalb von Wohnungsmieten liegen.
Hinsichtlich der Qualität der Gesamtkonzeption und der Bauausführung wollen wir für Köln Maßstäbe setzen. Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten oder gar europäischen Hauptstädten fällt Köln nicht durch überragende Architektur auf. Ehrgeizige Projekte haben es in Köln traditionell schwer, wie die aktuellen Großprojekte der letzten Jahre zeigen. Von dieser Situation profitieren wir.
Was bedeutet für Sie städtebauliche Qualität?
Städtebauliche Qualität bezieht sich auf die Qualität eines Stadtviertels oder bei komplexen Neubauvorhaben, wie z. B. dem Rheinauhafen oder dem Mediapark, auf die Qualität des Masterplans. Gerade hier wird in Köln oft „zu kurz gesprungen“.
Aus diesem Grunde fühlen wir uns auch im Belgischen Viertel sehr wohl, da hier bereits ein lebendiges Stadtviertel mit einer gewachsenen Durchmischung von Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel und Gastronomie vorhanden ist. Wir profitieren also von dem Viertel und das Viertel umgekehrt auch von uns. Stimmt der Masterplan einer städtebaulichen Maßnahme nicht, so nutzt das auch dem schönsten Bauvorhaben innerhalb dieser Maßnahme recht wenig.
Was machen Sie anders?
Vorzugsweise kümmern wir uns um Immobilien, bei denen ein Altbaubestand vorhanden ist, den wir durch Neubaumaßnahmen ergänzen. Gerade die Mischung von Alt und Neu ist für uns spannend. Ein hundert Jahre altes Haus wird, wenn man es vernünftig saniert, immer ein Klassiker bleiben.
Dieses Flair gilt es, in den Neubauteil zu übertragen. Hinsichtlich der Architektur laufen wir nicht jedem Trend hinterher, sondern fühlen uns eher der Bauhaus-Architektur verbunden. Der behutsame Umgang mit wenigen, aber perfekt ausgeführten Details ist unsere Spezialität. Ich bin davon überzeugt, dass wir hiermit auch die Nutzungsdauer unserer Immobilie verlängern. Auch um das leibliche Wohl unserer Mieter kümmern wir uns persönlich. Das Restaurant CHEZ CHEF betreiben wir selbst.
Unser aktuelles Projekt SPICHERN HÖFE ist da schon wesentlich komplexer. Die Idee war, möglichst viele unterschiedliche Nutzungen in einen Gebäudekomplex zu integrieren mit dem Ziel, Synergieeffekte gleichermaßen für Mieter und für uns als Investoren zu ermöglichen.
Das hört sich zwar einfach an, ist aber ungleich schwieriger, da sich Einzelhandels- und gastronomische Konzepte am liebsten an einer frequentierten Straße wiederfinden, während Wohnungsmieter auch in der Innenstadt am liebsten ruhig und beschaulich wohnen.
Diese natürliche Interessenkollision zu lösen, haben wir uns bei diesem Projekt zur Aufgabe gemacht. So werden wir Anfang des kommenden Jahres ein Showroom-Konzept schwerpunktmäßig für die Möbelbranche präsentieren, das ausschließlich namhafte international tätige Firmen wie Boffi (Küchen und Bäder), Porro (Regal- und Schranksysteme) und Living Divani (Sofas und Polstermöbel) vertritt. Diese Unternehmen etablieren sich auch international vorzugsweise in attraktiven Altbauimmobilien, die den avantgardistischen Möbeln einen ansprechenden Rahmen geben.
Hierdurch werden weitere namhafte Produzenten angesprochen, und wir sind zuversichtlich, zusätzliche Top-Adressen demnächst in den SPICHERN HÖFEN anzusiedeln. Eine Tagesgastronomie mit Außenplätzen, ein ausgesuchtes Lebensmittelsortiment, ein Blumenladen, CDs und Bücher sollen das Nutzungskonzept abrunden. Die drei miteinander verbundenen Höfe laden die Besucher tagsüber ein, die Höfe zu besuchen und dort zu verweilen.
Welche Vorteile bringt dieses Konzept für die Immobilie mit sich?
Die Vielzahl der unterschiedlichen Nutzungen sorgt für eine gewisse Lebendigkeit innerhalb der Immobilie, die sich selbstverständlich auch positiv auf das Image auswirkt, wie das bekannteste Beispiel, die Hackeschen Höfe in Berlin, zeigt.
Gleichwohl wollen wir den Erfolg der Immobilie auch nach Bezugsfertigkeit nicht dem Zufall überlassen.
Demzufolge sind wechselnde Ausstellungen, Sonderevents während der Fachmessen, Dichterlesungen, Kinoveranstaltungen, im Sommer unter freiem Himmel, geplant. Naturgemäß wirkt sich dies positiv auf die Nachfrage nach den Wohnungen und den Büroflächen aus.
Wie verteilt sich Ihr Flächenmix auf die einzelnen Nutzungsarten?
Von ca. 8.500 m2 Nettomietfläche entfallen ca. 3.000 m2 auf Showroom-, Galerie- und gastronomische Flächen, 3.000 m2 sind für die Büronutzung vorgesehen und ca. 2.500 m2 für Wohnraum.
Welche Branchen kommen für Sie als Büromieter in Betracht?
Das Belgische Viertel ist besonders beliebt bei Medien bzw. Mietern aus dem Kreativbereich. Dies spiegelt sich auch in unserer Immobilie wieder. So zählen Werbeagenturen, Internetdienstleister und Telekommunikationsfirmen ebenso zu unseren Mietern wie Firmen, die sich im weitesten Sinne mit Design beschäftigen.
Sehen Sie in Ihrer Strategie auch ein Rezept gegen den allgemeinen Leerstand?
Durchaus! Neben den vorerwähnten Synergien und der Erschließung neuer Nutzungskonzepte dient unser Projekt auch dazu, den Risiken des Büroimmobilienmarktes zu begegnen, durch eine bessere Risikoverteilung auf unterschiedliche Nutzungskonzepte.
Gerade das Geschäft mit rein gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere außerhalb des Stadtzentrums, hat gegenwärtig nur eine Daseinsberechtigung mit einer entsprechenden Vorvermietung. Um flexibel zu sein, realisieren wir unsere Objekte grundsätzlich ohne Vorvermietung.
Aus diesem Grunde müssen wir die Risiken verteilen. Als Rezept gegen den allgemeinen Leerstand würde ich dies nicht sehen, da wir die konjunkturellen Faktoren nicht beeinflussen können. Aber auf jeden Fall als Rezept, sich im Wettbewerb mit anderen Objekten gut zu behaupten.
Gibt es Ihrer Meinung nach weitere Erfolgsfaktoren für zukünftige Immobilienprojekte?
Eine ganze Reihe. Meines Erachtens liegt die Aufgabe der Zukunft darin, Immobilienprojekte wesentlich komplexer zu betrachten und zu bearbeiten, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Die reine Bedarfsdeckung gehört bis auf Weiteres der Vergangenheit an. Um sich zukünftig am Markt zu behaupten, zählen für mich besonders „emotionale Aspekte“, die Mieter in ihre Entscheidung einbeziehen. Neben der Qualität künftiger Nutzungskonzepte, einer modernen aber möglichst zeitlosen Architektur und einem hohen Standard bei der Bauausführung zählen für mich z.B. die Außenraum-gestaltung und eine attraktive gastronomische Versorgung der Mieter dazu.
Mit der Bezeichnung SPICHERN HÖFE – ein Komplex, bestehend aus sechs Einzelhäusern und drei miteinander verbundenen Innenhöfen – übernehme ich die Verpflichtung, den Außenbereich hochwertig und für die Mieter attraktiv zu gestalten.
Dies verursacht zunächst Mehrkosten und bringt auf den ersten Blick nicht mehr Miete. Und dennoch: In die Höfe blickt man, wenn man im Büro sitzt oder abends auf der Terrasse seiner Wohnung.
Auch wenn wir kaum nachweisen können, mit welchem Mietanteil emotionale Aspekte zu bewerten sind, wissen wir aus Erfahrung, dass unsere Kunden diese Mühe sehr wohl honorieren und dass wir unsere Mietvorstellungen im Großen und Ganzen auch durchsetzen können. Hinzu kommt, dass z. B. im Gegensatz zu Berlin vergleichbare Objekte in Köln äußerst rar sind und wir deshalb bereits über einen Wettbewerbsvorteil verfügen.
Wie gestaltet sich die Erschließung zwischen den einzelnen Höfen?
Entscheidend ist, dass Höfe nicht zu Sackgassen werden. Um nicht nur für die Mieter, sondern auch für die Besucher interessant zu sein, müssen Höfe eine Durchwegung ermöglichen, also immer mehrere Ein- und Ausgänge bieten.
Die SPICHERN HÖFE haben drei Ein- und Ausgänge, und zwar von der Spichernstr. 6 und 8 aus und ebenso von der Kamekestr. 21 aus.
Vom Hof der Spichernstr. 8 gelangt man über die im Hof gelegene ehemalige Fabrikationshalle, während der üblichen Öffnungszeiten, in den Hof der Kamekestraße, Obwohl es sich um ein Privatgrundstück handelt, öffnen wir die Höfe für alle Bürger, auch wenn sie nur eine Abkürzung von der Spichernstraße in die Kamekestraße suchen. Passagen – im Sinne von Durchgängen – zu schaffen, steht also im Vordergrund der Überlegungen unseres Hofkonzepts.
Welche Nutzung planen Sie für die Halle?
Schwerpunktmäßig wird auch die Halle hochwertigen Möbelproduzenten als Ausstellungs- bzw. Showroomfläche dienen. Zusätzlich ist geplant, dieses Sortiment durch gastronomische Nutzung, Blumen, Bücher, CDs und ein ausgesuchtes Lebensmittelsortiment zu ergänzen. Ein architektonisches Highlight: Das Glasdach der Halle kann im Sommer elektrisch aufgefahren werden.
Können Sie noch ein paar Worte zu den Büroflächen sagen?
Die Büroflächen befinden sich zu 90 % in alter Bausubstanz, die fast ausschließlich unter Denkmalschutz steht. Hochwertig sanierte Altbauflächen sind in Köln ein knappes Gut.
Altbauten werden von uns grundsätzlich in Neubauqualität restauriert, wobei wir alte Kappendecken, Stahlträger etc. nach Möglichkeit erhalten, gemäß den heute gültigen Brandschutzanforderungen. Im Vorder- und Mittelhaus der Spichernstr. 6 z.B. wurde das statische Fundament vom Keller bis zum Dach vollständig erneuert.
Gleichzeitig haben wir darauf geachtet, hierdurch eine optimale Flächeneffizienz für die spätere Grundrissgestaltung zu gewährleisten.
Vom Einzel- bis zum Großraumbüro lassen sich diese Grundrisse somit beliebig den Wünschen des Mieters entsprechend möblieren und gestalten. Das Hinterhaus der Spichernstr. 6 verfügt im Wesentlichen über Loft-Etagen, die sich eher für eine Großraumnutzung eignen und deshalb in den oberen Geschossen den Kreativberufen vorbehalten sind.
Welche Ausstattung erwartet die Mieter?
Wir arbeiten fast ausschließlich mit den Materialien Holz, Metall und Granit. Zeitgemäß wird ausschließlich massives Bambusholz aus China als Parkett verlegt. Auch die Wände der WC-Anlagen werden statt mit Fliesen mit Bambuspaneelen verkleidet.
Die Fenster sind aus pulverbeschichtetem Aluminium mit Sprossenelementen, ganz dem Stil alter Fabrikfenster nachempfunden. Alle Büroflächen verfügen über ein Bodenkanalsystem, um den Grundrisswünschen der Mieter auch zukünftig Rechnung zu tragen.
Treppen- und Eingangspodeste sowie Waschtische werden in anthrazitfarbenem Granit, eigens aus der Mongolei importiert, ausgeführt. Fußleisten werden wandbündig eingelassen.
Hässliche Silikonfugen gehören damit der Vergangenheit an. Im Innenhof der Spichernstr. 6 fährt ein Glasaufzug die Besucher in die jeweiligen Etagen oder auch zu den Dachterrassen der in den oberen Geschossen gelegenen Penthäuser.
Die Innenhöfe werden einheitlich nach dem Vorbild einer südländischen Piazza gestaltet. Neben einer atmosphärischen Beleuchtung und Begrünung sind auch Brunnen bzw. Wasserinstallationen geplant.
Alles in allem spiegelt sich in jedem Ausstattungsmerkmal unsere Liebe zum Detail wieder, die ich als „emotionale Architektur“ bezeichne.
Wegen der problematischen Parksituation im Belgischen Viertel errichten wir derzeit eine zweigeschossige Tiefgarage unter dem Hof der Spichernstr. 8 und der angrenzenden Gewerbehalle mit insgesamt 65 Stellplätzen.
Bei Bedarf kann der Hof selbst als Parkfläche zusätzlich genutzt werden, sodass dann insgesamt 86 Stellplätze zur Verfügung stehen.
Wie hoch ist das Investitionsvolumen des Projektes?
Das Projekt hat ein Investitionsvolumen von ca. 22 Mio. E.
Haben Sie bereits Mietverträge abgeschlossen und zu welchen Konditionen vermieten Sie?
Für die Showroom-Flächen erzielen wir derzeit Mieten zwischen 19,00 und 21,00 E, für die Büroflächen zwischen 16,00 und 19,00 E. Hierfür bekommen unsere Mieter eine voll ausgestattete Mietfläche, die auch die individuellen Grundriss- und Ausstattungswünsche berücksichtigt, also für die Mieter zum Teil ersparte Investitionen sind. Derzeit sind ca. 65 % vermietet. Der erste Bauabschnitt wird Ende dieses Jahres bezogen.
Was sind Ihre nächsten Projekte?
Aufgrund unserer besonderen Vorliebe für anspruchsvolle Altbauprojekte haben wir uns diesmal eine Immobilie in Deutz ausgesucht. In Kürze werden wir mit den Planungen des Deutz-Kalker-Bades beginnen, das ebenfalls unter Denkmalschutz steht.
Das Interview führte Andreas P. Lienig
Sie sind Entwickler und Investor von einigen sehr bemerkenswert revitalisierten und erfolgreichen Bestandsobjekten in Köln wie dem Alten Eichamt und den SPICHERN HÖFEN. Würden Sie uns bitte Ihre Philosophie erläutern, die dieser Investitionspolitik zugrunde liegt?
Mich interessieren vor allem Lagen in Stadtzentren, beispielsweise in Köln innerhalb der Inneren Kanalstraße. Schwerpunktmäßig bewegen wir uns im Belgischen Viertel, das aufgrund seiner Lage und vor allen Dingen seiner Urbanität bei Büro- und Wohnungsmietern gleichermaßen beliebt ist.
Die zwischen Brüsseler Straße und Spichernstraße gelegenen Objekte verfügen insgesamt über ca. 22.000 m2 Mietfläche und 220 Parkplätze und befinden sich allesamt im Eigenbestand.
Für mich ist in erster Linie die Lage und das Potenzial der Immobilie wichtig und weniger die jeweilige Marktlage. Ich denke langfristig, also konservativ, wobei auch die Zweit- bzw. Drittverwertungsmöglichkeit für mich eine wichtige Rolle spielt.
Aus einer gut konzipierten Bürofläche lässt sich mitunter auch eine schöne Wohnung machen. Immerhin gibt es in Köln Büromieten, die zum Teil deutlich unterhalb von Wohnungsmieten liegen.
Hinsichtlich der Qualität der Gesamtkonzeption und der Bauausführung wollen wir für Köln Maßstäbe setzen. Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten oder gar europäischen Hauptstädten fällt Köln nicht durch überragende Architektur auf. Ehrgeizige Projekte haben es in Köln traditionell schwer, wie die aktuellen Großprojekte der letzten Jahre zeigen. Von dieser Situation profitieren wir.
Was bedeutet für Sie städtebauliche Qualität?
Städtebauliche Qualität bezieht sich auf die Qualität eines Stadtviertels oder bei komplexen Neubauvorhaben, wie z. B. dem Rheinauhafen oder dem Mediapark, auf die Qualität des Masterplans. Gerade hier wird in Köln oft „zu kurz gesprungen“.
Aus diesem Grunde fühlen wir uns auch im Belgischen Viertel sehr wohl, da hier bereits ein lebendiges Stadtviertel mit einer gewachsenen Durchmischung von Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel und Gastronomie vorhanden ist. Wir profitieren also von dem Viertel und das Viertel umgekehrt auch von uns. Stimmt der Masterplan einer städtebaulichen Maßnahme nicht, so nutzt das auch dem schönsten Bauvorhaben innerhalb dieser Maßnahme recht wenig.
Was machen Sie anders?
Vorzugsweise kümmern wir uns um Immobilien, bei denen ein Altbaubestand vorhanden ist, den wir durch Neubaumaßnahmen ergänzen. Gerade die Mischung von Alt und Neu ist für uns spannend. Ein hundert Jahre altes Haus wird, wenn man es vernünftig saniert, immer ein Klassiker bleiben.
Dieses Flair gilt es, in den Neubauteil zu übertragen. Hinsichtlich der Architektur laufen wir nicht jedem Trend hinterher, sondern fühlen uns eher der Bauhaus-Architektur verbunden. Der behutsame Umgang mit wenigen, aber perfekt ausgeführten Details ist unsere Spezialität. Ich bin davon überzeugt, dass wir hiermit auch die Nutzungsdauer unserer Immobilie verlängern. Auch um das leibliche Wohl unserer Mieter kümmern wir uns persönlich. Das Restaurant CHEZ CHEF betreiben wir selbst.
Unser aktuelles Projekt SPICHERN HÖFE ist da schon wesentlich komplexer. Die Idee war, möglichst viele unterschiedliche Nutzungen in einen Gebäudekomplex zu integrieren mit dem Ziel, Synergieeffekte gleichermaßen für Mieter und für uns als Investoren zu ermöglichen.
Das hört sich zwar einfach an, ist aber ungleich schwieriger, da sich Einzelhandels- und gastronomische Konzepte am liebsten an einer frequentierten Straße wiederfinden, während Wohnungsmieter auch in der Innenstadt am liebsten ruhig und beschaulich wohnen.
Diese natürliche Interessenkollision zu lösen, haben wir uns bei diesem Projekt zur Aufgabe gemacht. So werden wir Anfang des kommenden Jahres ein Showroom-Konzept schwerpunktmäßig für die Möbelbranche präsentieren, das ausschließlich namhafte international tätige Firmen wie Boffi (Küchen und Bäder), Porro (Regal- und Schranksysteme) und Living Divani (Sofas und Polstermöbel) vertritt. Diese Unternehmen etablieren sich auch international vorzugsweise in attraktiven Altbauimmobilien, die den avantgardistischen Möbeln einen ansprechenden Rahmen geben.
Hierdurch werden weitere namhafte Produzenten angesprochen, und wir sind zuversichtlich, zusätzliche Top-Adressen demnächst in den SPICHERN HÖFEN anzusiedeln. Eine Tagesgastronomie mit Außenplätzen, ein ausgesuchtes Lebensmittelsortiment, ein Blumenladen, CDs und Bücher sollen das Nutzungskonzept abrunden. Die drei miteinander verbundenen Höfe laden die Besucher tagsüber ein, die Höfe zu besuchen und dort zu verweilen.
Welche Vorteile bringt dieses Konzept für die Immobilie mit sich?
Die Vielzahl der unterschiedlichen Nutzungen sorgt für eine gewisse Lebendigkeit innerhalb der Immobilie, die sich selbstverständlich auch positiv auf das Image auswirkt, wie das bekannteste Beispiel, die Hackeschen Höfe in Berlin, zeigt.
Gleichwohl wollen wir den Erfolg der Immobilie auch nach Bezugsfertigkeit nicht dem Zufall überlassen.
Demzufolge sind wechselnde Ausstellungen, Sonderevents während der Fachmessen, Dichterlesungen, Kinoveranstaltungen, im Sommer unter freiem Himmel, geplant. Naturgemäß wirkt sich dies positiv auf die Nachfrage nach den Wohnungen und den Büroflächen aus.
Wie verteilt sich Ihr Flächenmix auf die einzelnen Nutzungsarten?
Von ca. 8.500 m2 Nettomietfläche entfallen ca. 3.000 m2 auf Showroom-, Galerie- und gastronomische Flächen, 3.000 m2 sind für die Büronutzung vorgesehen und ca. 2.500 m2 für Wohnraum.
Welche Branchen kommen für Sie als Büromieter in Betracht?
Das Belgische Viertel ist besonders beliebt bei Medien bzw. Mietern aus dem Kreativbereich. Dies spiegelt sich auch in unserer Immobilie wieder. So zählen Werbeagenturen, Internetdienstleister und Telekommunikationsfirmen ebenso zu unseren Mietern wie Firmen, die sich im weitesten Sinne mit Design beschäftigen.
Sehen Sie in Ihrer Strategie auch ein Rezept gegen den allgemeinen Leerstand?
Durchaus! Neben den vorerwähnten Synergien und der Erschließung neuer Nutzungskonzepte dient unser Projekt auch dazu, den Risiken des Büroimmobilienmarktes zu begegnen, durch eine bessere Risikoverteilung auf unterschiedliche Nutzungskonzepte.
Gerade das Geschäft mit rein gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere außerhalb des Stadtzentrums, hat gegenwärtig nur eine Daseinsberechtigung mit einer entsprechenden Vorvermietung. Um flexibel zu sein, realisieren wir unsere Objekte grundsätzlich ohne Vorvermietung.
Aus diesem Grunde müssen wir die Risiken verteilen. Als Rezept gegen den allgemeinen Leerstand würde ich dies nicht sehen, da wir die konjunkturellen Faktoren nicht beeinflussen können. Aber auf jeden Fall als Rezept, sich im Wettbewerb mit anderen Objekten gut zu behaupten.
Gibt es Ihrer Meinung nach weitere Erfolgsfaktoren für zukünftige Immobilienprojekte?
Eine ganze Reihe. Meines Erachtens liegt die Aufgabe der Zukunft darin, Immobilienprojekte wesentlich komplexer zu betrachten und zu bearbeiten, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Die reine Bedarfsdeckung gehört bis auf Weiteres der Vergangenheit an. Um sich zukünftig am Markt zu behaupten, zählen für mich besonders „emotionale Aspekte“, die Mieter in ihre Entscheidung einbeziehen. Neben der Qualität künftiger Nutzungskonzepte, einer modernen aber möglichst zeitlosen Architektur und einem hohen Standard bei der Bauausführung zählen für mich z.B. die Außenraum-gestaltung und eine attraktive gastronomische Versorgung der Mieter dazu.
Mit der Bezeichnung SPICHERN HÖFE – ein Komplex, bestehend aus sechs Einzelhäusern und drei miteinander verbundenen Innenhöfen – übernehme ich die Verpflichtung, den Außenbereich hochwertig und für die Mieter attraktiv zu gestalten.
Dies verursacht zunächst Mehrkosten und bringt auf den ersten Blick nicht mehr Miete. Und dennoch: In die Höfe blickt man, wenn man im Büro sitzt oder abends auf der Terrasse seiner Wohnung.
Auch wenn wir kaum nachweisen können, mit welchem Mietanteil emotionale Aspekte zu bewerten sind, wissen wir aus Erfahrung, dass unsere Kunden diese Mühe sehr wohl honorieren und dass wir unsere Mietvorstellungen im Großen und Ganzen auch durchsetzen können. Hinzu kommt, dass z. B. im Gegensatz zu Berlin vergleichbare Objekte in Köln äußerst rar sind und wir deshalb bereits über einen Wettbewerbsvorteil verfügen.
Wie gestaltet sich die Erschließung zwischen den einzelnen Höfen?
Entscheidend ist, dass Höfe nicht zu Sackgassen werden. Um nicht nur für die Mieter, sondern auch für die Besucher interessant zu sein, müssen Höfe eine Durchwegung ermöglichen, also immer mehrere Ein- und Ausgänge bieten.
Die SPICHERN HÖFE haben drei Ein- und Ausgänge, und zwar von der Spichernstr. 6 und 8 aus und ebenso von der Kamekestr. 21 aus.
Vom Hof der Spichernstr. 8 gelangt man über die im Hof gelegene ehemalige Fabrikationshalle, während der üblichen Öffnungszeiten, in den Hof der Kamekestraße, Obwohl es sich um ein Privatgrundstück handelt, öffnen wir die Höfe für alle Bürger, auch wenn sie nur eine Abkürzung von der Spichernstraße in die Kamekestraße suchen. Passagen – im Sinne von Durchgängen – zu schaffen, steht also im Vordergrund der Überlegungen unseres Hofkonzepts.
Welche Nutzung planen Sie für die Halle?
Schwerpunktmäßig wird auch die Halle hochwertigen Möbelproduzenten als Ausstellungs- bzw. Showroomfläche dienen. Zusätzlich ist geplant, dieses Sortiment durch gastronomische Nutzung, Blumen, Bücher, CDs und ein ausgesuchtes Lebensmittelsortiment zu ergänzen. Ein architektonisches Highlight: Das Glasdach der Halle kann im Sommer elektrisch aufgefahren werden.
Können Sie noch ein paar Worte zu den Büroflächen sagen?
Die Büroflächen befinden sich zu 90 % in alter Bausubstanz, die fast ausschließlich unter Denkmalschutz steht. Hochwertig sanierte Altbauflächen sind in Köln ein knappes Gut.
Altbauten werden von uns grundsätzlich in Neubauqualität restauriert, wobei wir alte Kappendecken, Stahlträger etc. nach Möglichkeit erhalten, gemäß den heute gültigen Brandschutzanforderungen. Im Vorder- und Mittelhaus der Spichernstr. 6 z.B. wurde das statische Fundament vom Keller bis zum Dach vollständig erneuert.
Gleichzeitig haben wir darauf geachtet, hierdurch eine optimale Flächeneffizienz für die spätere Grundrissgestaltung zu gewährleisten.
Vom Einzel- bis zum Großraumbüro lassen sich diese Grundrisse somit beliebig den Wünschen des Mieters entsprechend möblieren und gestalten. Das Hinterhaus der Spichernstr. 6 verfügt im Wesentlichen über Loft-Etagen, die sich eher für eine Großraumnutzung eignen und deshalb in den oberen Geschossen den Kreativberufen vorbehalten sind.
Welche Ausstattung erwartet die Mieter?
Wir arbeiten fast ausschließlich mit den Materialien Holz, Metall und Granit. Zeitgemäß wird ausschließlich massives Bambusholz aus China als Parkett verlegt. Auch die Wände der WC-Anlagen werden statt mit Fliesen mit Bambuspaneelen verkleidet.
Die Fenster sind aus pulverbeschichtetem Aluminium mit Sprossenelementen, ganz dem Stil alter Fabrikfenster nachempfunden. Alle Büroflächen verfügen über ein Bodenkanalsystem, um den Grundrisswünschen der Mieter auch zukünftig Rechnung zu tragen.
Treppen- und Eingangspodeste sowie Waschtische werden in anthrazitfarbenem Granit, eigens aus der Mongolei importiert, ausgeführt. Fußleisten werden wandbündig eingelassen.
Hässliche Silikonfugen gehören damit der Vergangenheit an. Im Innenhof der Spichernstr. 6 fährt ein Glasaufzug die Besucher in die jeweiligen Etagen oder auch zu den Dachterrassen der in den oberen Geschossen gelegenen Penthäuser.
Die Innenhöfe werden einheitlich nach dem Vorbild einer südländischen Piazza gestaltet. Neben einer atmosphärischen Beleuchtung und Begrünung sind auch Brunnen bzw. Wasserinstallationen geplant.
Alles in allem spiegelt sich in jedem Ausstattungsmerkmal unsere Liebe zum Detail wieder, die ich als „emotionale Architektur“ bezeichne.
Wegen der problematischen Parksituation im Belgischen Viertel errichten wir derzeit eine zweigeschossige Tiefgarage unter dem Hof der Spichernstr. 8 und der angrenzenden Gewerbehalle mit insgesamt 65 Stellplätzen.
Bei Bedarf kann der Hof selbst als Parkfläche zusätzlich genutzt werden, sodass dann insgesamt 86 Stellplätze zur Verfügung stehen.
Wie hoch ist das Investitionsvolumen des Projektes?
Das Projekt hat ein Investitionsvolumen von ca. 22 Mio. E.
Haben Sie bereits Mietverträge abgeschlossen und zu welchen Konditionen vermieten Sie?
Für die Showroom-Flächen erzielen wir derzeit Mieten zwischen 19,00 und 21,00 E, für die Büroflächen zwischen 16,00 und 19,00 E. Hierfür bekommen unsere Mieter eine voll ausgestattete Mietfläche, die auch die individuellen Grundriss- und Ausstattungswünsche berücksichtigt, also für die Mieter zum Teil ersparte Investitionen sind. Derzeit sind ca. 65 % vermietet. Der erste Bauabschnitt wird Ende dieses Jahres bezogen.
Was sind Ihre nächsten Projekte?
Aufgrund unserer besonderen Vorliebe für anspruchsvolle Altbauprojekte haben wir uns diesmal eine Immobilie in Deutz ausgesucht. In Kürze werden wir mit den Planungen des Deutz-Kalker-Bades beginnen, das ebenfalls unter Denkmalschutz steht.
Das Interview führte Andreas P. Lienig
