Caecilium Coeln - Exklusives Projekt in Top-Innenstadtlage
Interview mit Lothar Harmuth, Prokurist, Bilfinger Berger AG, Hochbau • entwicklung
Herr Harmuth, bitte stellen Sie unseren Lesern kurz Ihr Unternehmen vor.
In Köln sind wir schon seit vielen Jahrzehnten mit dem klassischen Profil einer Bauunternehmung im Hochbau, Tiefbau, Spezialtiefbau ansässig. Erst 1990 wurde die Bilfinger Berger Projektentwicklung GmbH gegründet, die sich als eigener Geschäftszweig ausschließlich im Bereich Projektentwicklung betätigt hat. In den 90ern waren wir in diesem Segment bundesweit flächendeckend tätig. Es gab mehrere Niederlassungen mit Aktivitäten sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch im gewerblichen Bereich, wobei die Büroimmobilie schon immer im Vordergrund stand. Schwerpunkte unserer Arbeit sind Köln und Düsseldorf. In Düsseldorf entwickeln wir seit etwa acht Jahren das neue Headquarter für die Metro Group an der Grafenberger Allee. Derzeit befindet sich der fünfte Bauabschnitt in der Fertigstellung. Die ersten Nutzer werden Ende November einziehen, im März des kommenden Jahres wird dieses 100-Millionen-Euro-Objekt komplett sein.
Genau genommen betreiben wir jedoch nicht nur das klassische Baugeschäft, sondern entwickeln als Generalplaner quasi den gesamten Standort und sind somit als schlüsselfertiger Generalübernehmer tätig. Dieses Geschäft haben wir bis 2003 als eigenständige Niederlassung betrieben. Diese Niederlassung besteht seit Ende des letzten Jahres nicht mehr, da das Geschäftsfeld Entwicklung wieder in die Bilfinger Berger AG Hochbau zurückgeführt wurde. Nach wie vor betreiben wir das Feld Entwicklung, jedoch mit anderen Zielen. Unsere neue Ausrichtung ist die durch Mieter oder Käufer gesicherte Projektentwicklung.
Wir kaufen Grundstücke, um Immobilien zu entwickeln – vorausgesetzt, ein Großteil der Vermietung ist garantiert, respektive es gibt einen Endinvestor, der das Vermietungsrisiko übernimmt. Unser Unternehmen wiederum übernimmt die Projektentwicklung für Eigennutzer sowie die Generalplanung und Realisierung. Das sind die neuen Schwerpunkte.
Wie kam es zu dem Projekt Caecilium Coeln und wer sind die beteiligten Projektpartner?
Das ehemalige „Schirmerhaus“ war bis 2000 im Besitz der Grundstücks- und Liegenschaftsabteilung der Metro. Zu einem sehr frühen Zeitpunkt haben wir vom geplanten Verkauf dieser Immobilie erfahren und überlegt, was sich auf diesem Areal realisieren ließe. Da es hier keinen B-Plan gab, hatten wir uns bereits intensiv mit dem Projekt befasst, als die endgültige Entscheidung des Verkäufers kam. Im Dezember 2000 haben wir den Kaufvertrag unterschrieben.
Geplant haben wir das Projekt gemeinsam mit den Architekten KSP Engel und Zimmermann. Die Baugenehmigung erwarten wir in Kürze. Es müssen nur noch ein paar Details abgestimmt werden.
Können Sie bitte einige Worte zur Historie des Grundstücks sagen?
Dieses Grundstück hat eine sehr interessante Historie. Im Innenhof der Neuplanung gibt es einen großen denkmalgeschützten Keller mit über 1.000 m2. Er entstand um die Jahrhundertwende und war das erste unterirdische Umspannwerk für die Straßenbahn der Stadt Köln. Das Interessante an diesem Keller ist seine tragende Stahlkonstruktion, ein Mix aus geschweißten und genieteten Verstrebungen, die es so gut erhalten wohl nur noch drei- oder viermal in Deutschland gibt. Das historische Eingangshäuschen im Innenhof wird in die Neuplanung des Hofes integriert, es wird komplett restauriert und saniert. Es gibt Überlegungen, dort im Sommer eine kleine Außengastronomie zu betreiben. Interessenten hierfür gibt es auch schon. Der Keller, der ebenfalls einer neuen Nutzung zugeführt werden soll, eignet sich hervorragend für Kunstausstellungen oder andere kulturelle Events.
Wodurch entstand der sehr historisch anmutende Name?
Uns ist bekannt, dass wir uns an einem Standort befinden, in dessen Untergrund nennenswerte Überreste römischer Anlagen vermutet werden. Im Laufe unserer Überlegungen zur Namensfindung wurde uns immer klarer, dass wir an diesem historischen Standort in unmittelbarer Nähe der ehemaligen Klosteranlage der Geschichte Rechnung tragen sollten. Nicht zuletzt hat uns auch die Adresse Cäcilienkloster inspiriert. Aus dieser Verbindung entstand schließlich der klangvolle Name Caecilium Coeln. Auch als Kontrast zur modernen Architektur.
Was sind die besonderen Highlights dieser Immobilienentwicklung?
Wir sind überzeugt davon, dass dieser absolut innerstädtische Standort ein einmaliges Highlight ist, denn das Angebot an außergewöhnlichen Immobilien in der Innenstadt von Köln ist sehr begrenzt. Die Lage ist in Bezug auf Verkehrsanbindung und Individualverkehr hervorragend. In wenigen Gehminuten ist man am Neumarkt, wo man alle Straßenbahn- und alle U-Bahn-Linien, die Köln zu bieten hat, vorfindet. In zehn Minuten Fußentfernung liegt der Hauptbahnhof. Und über die Cäcilienstraße erreicht man in wenigen Minuten die A3 und ist sehr schnell am Nordkreuz, zum Flughafen sind es 15 Minuten. Auch das Umfeld hat viele Pluspunkte zu bieten. Die Infrastruktur ist intakt. Man ist in drei Minuten in den Fußgängerzonen. Von dem zentralen Standort Caecilium Coeln aus sind alle Geschäfte zu Fuß erreichbar. Das Handelsangebot erfüllt jeden Wunsch: vom täglichen Bedarf bis zu Luxusartikeln.
Dazu bieten wir ca. 200 Stellplätze in unserer Immobilie, die die Mieter auch abends und am Wochenende nutzen können. Ich denke, dass wir zusammen mit KSP einen nicht alltäglichen Baukörper entwickelt haben, der auch eine Antwort ist auf den gegenüber liegenden Neubau von Peek & Cloppenburg, dem Weltstadthaus. Das Hauptgebäude schwingt sich entlang der Nord-Süd-Fahrt und dann weiter in sanften Rundungen in die Cäcilienstraße. Eine gelungene Ergänzung ist der gerundete Solitär im Innenhof, der sich durch eine gläserne Verbindungskonstruktion an das Hauptgebäude andocken lässt. Die Ganzglasfassade des Caeciliums wird sich in einem lichten Grün darstellen und stilistisch vom Solitär abheben, der etwas feingliedriger gestaltet wird. Doch durch die gemeinsame Formen- und Farbsprache wird das Gebäudeensemble zu einer harmonischen Einheit.
Welches Nutzungskonzept ist vorgesehen?
Unser Konzept sieht hier ein klassisches Bürohaus vor, das der Mieter je nach Bedarf in Nutzflächen von 400 bis 13.000 m2 – horizontal wie vertikal – aufteilen kann. Das Haus hat vier Erschließungskerne, wodurch eigene Entrees möglich sind mit zweigeschossigen großzügigen Foyers und repräsentativen Treppen- und Aufzugsbereichen.
In die Konzeption des Caeciliums sind Erkenntnisse aus einer Studie über das Büro der Zukunft eingeflossen. Was heißt das im Detail?
Wir haben uns an einer Studie zum Büro der Zukunft (Office 21) orientiert und bieten alles, was vom Büro der Zukunft erwartet wird. Mit nur einer Stützenreihe und einer lichten Raumhöhe von 3 m im gesamten Gebäude lassen sich alle Formen von Büroflächen abbilden, vom klassischen Zellenbüro bis zu einem Großbüro mit 100 m2. Für die Technik der Zukunft wurden ebenfalls alle Voraussetzungen geschaffen, sodass die Nutzer im Caecilium Coeln ihre kühnsten Vorstellungen realisieren können. Auch das hochwertige Design im Inneren der Immobilie wird höchsten Ansprüchen genügen. Unsere Architekten KSP Engel und Zimmermann entwickeln hierfür derzeit ein entsprechendes Material- und Farbkonzept.
Das Ensemble entsteht an einer hoch frequentierten Verkehrsader, der Nord-Süd-Fahrt. Durch welche Maßnahmen wurde diesem Umstand Rechnung getragen?
In der Tat ist die Nord-Süd-Fahrt eine recht hoch frequentierte Straße. Daher wurden zur Schallminimierung Vorkehrungen getroffen. Zum einen wird die Fassade an der Nord-Süd-Fahrt und an der Cäcilienstraße besonders ausgebildet, zum anderen wirkt eine spezielle Fensterkonstruktion auf der Straßenseite schallabsorbierend. Abgeschirmt durch die benachbarte Kloster- und Kirchenanlage, wird der Innenhof mit dem Solitär zu einer Oase der Ruhe.
An welche Zielgruppe richtet sich das Flächenangebot?
Mit diesem Projekt wenden wir uns an die anspruchsvollen Nutzer. Ganz besonders eignet sich die Immobilie an diesem exponierten Standort der Metropole Köln für Niederlassungen und Headquarters namhafter Unternehmen. Andererseits haben wir eine große Nachfrage aus den Bereichen Anwälte, Wirtschaftsprüfer und Werbeagenturen. Hier führen wir im Moment auch die meisten Gespräche. Wünschenswert wäre natürlich ein Großnutzer. Ideal wäre letztlich ein gesunder Unternehmens-Mix.
Mit welchem Mietniveau kalkulieren Sie an diesem Standort und welche Ausstattung erwartet den Mieter?
Unsere Ansätze liegen zwischen 15,50 E/m2 und 16,50 E/m2 sowie 105,00 E für einen Stellplatz. Und das ist an diesem exponierten Standort nicht zu hoch. Im oberen Segment, gibt es – trotz der schwierigen Marktlage – Mieter, die bereit sind, bei einem hochqualitativen Objekt eine adäquate Miete zu akzeptieren. Bei Großanmietungen sind wir ohnehin bereit mit dem Interessenten zu reden.
Stehen schon Mieter bzw. Nutzer fest und wann rechnen Sie mit der Fertigstellung?
Wir befinden uns zur Zeit in konkreten Verhandlungen und Gesprächen und bearbeiten eine Reihe von interessierten Anfragen. Innerhalb der nächsten sechs Monate wollen wir einen Vorvermietungsstand erreicht haben, der es uns erlaubt, mit dem Bau zu beginnen. Aufgrund von erforderlichen Denkmalschutzgrabungen vor Beginn der Bauarbeiten wird es dann noch etwa 18 Monate dauern, bis der erste Mieter einziehen kann. Unser Ziel ist es, im Spätsommer/Herbst 2006 bezugsfertig zu sein.
Das Interview führte Andreas P. Lienig
Herr Harmuth, bitte stellen Sie unseren Lesern kurz Ihr Unternehmen vor.
In Köln sind wir schon seit vielen Jahrzehnten mit dem klassischen Profil einer Bauunternehmung im Hochbau, Tiefbau, Spezialtiefbau ansässig. Erst 1990 wurde die Bilfinger Berger Projektentwicklung GmbH gegründet, die sich als eigener Geschäftszweig ausschließlich im Bereich Projektentwicklung betätigt hat. In den 90ern waren wir in diesem Segment bundesweit flächendeckend tätig. Es gab mehrere Niederlassungen mit Aktivitäten sowohl im wohnwirtschaftlichen als auch im gewerblichen Bereich, wobei die Büroimmobilie schon immer im Vordergrund stand. Schwerpunkte unserer Arbeit sind Köln und Düsseldorf. In Düsseldorf entwickeln wir seit etwa acht Jahren das neue Headquarter für die Metro Group an der Grafenberger Allee. Derzeit befindet sich der fünfte Bauabschnitt in der Fertigstellung. Die ersten Nutzer werden Ende November einziehen, im März des kommenden Jahres wird dieses 100-Millionen-Euro-Objekt komplett sein.
Genau genommen betreiben wir jedoch nicht nur das klassische Baugeschäft, sondern entwickeln als Generalplaner quasi den gesamten Standort und sind somit als schlüsselfertiger Generalübernehmer tätig. Dieses Geschäft haben wir bis 2003 als eigenständige Niederlassung betrieben. Diese Niederlassung besteht seit Ende des letzten Jahres nicht mehr, da das Geschäftsfeld Entwicklung wieder in die Bilfinger Berger AG Hochbau zurückgeführt wurde. Nach wie vor betreiben wir das Feld Entwicklung, jedoch mit anderen Zielen. Unsere neue Ausrichtung ist die durch Mieter oder Käufer gesicherte Projektentwicklung.
Wir kaufen Grundstücke, um Immobilien zu entwickeln – vorausgesetzt, ein Großteil der Vermietung ist garantiert, respektive es gibt einen Endinvestor, der das Vermietungsrisiko übernimmt. Unser Unternehmen wiederum übernimmt die Projektentwicklung für Eigennutzer sowie die Generalplanung und Realisierung. Das sind die neuen Schwerpunkte.
Wie kam es zu dem Projekt Caecilium Coeln und wer sind die beteiligten Projektpartner?
Das ehemalige „Schirmerhaus“ war bis 2000 im Besitz der Grundstücks- und Liegenschaftsabteilung der Metro. Zu einem sehr frühen Zeitpunkt haben wir vom geplanten Verkauf dieser Immobilie erfahren und überlegt, was sich auf diesem Areal realisieren ließe. Da es hier keinen B-Plan gab, hatten wir uns bereits intensiv mit dem Projekt befasst, als die endgültige Entscheidung des Verkäufers kam. Im Dezember 2000 haben wir den Kaufvertrag unterschrieben.
Geplant haben wir das Projekt gemeinsam mit den Architekten KSP Engel und Zimmermann. Die Baugenehmigung erwarten wir in Kürze. Es müssen nur noch ein paar Details abgestimmt werden.
Können Sie bitte einige Worte zur Historie des Grundstücks sagen?
Dieses Grundstück hat eine sehr interessante Historie. Im Innenhof der Neuplanung gibt es einen großen denkmalgeschützten Keller mit über 1.000 m2. Er entstand um die Jahrhundertwende und war das erste unterirdische Umspannwerk für die Straßenbahn der Stadt Köln. Das Interessante an diesem Keller ist seine tragende Stahlkonstruktion, ein Mix aus geschweißten und genieteten Verstrebungen, die es so gut erhalten wohl nur noch drei- oder viermal in Deutschland gibt. Das historische Eingangshäuschen im Innenhof wird in die Neuplanung des Hofes integriert, es wird komplett restauriert und saniert. Es gibt Überlegungen, dort im Sommer eine kleine Außengastronomie zu betreiben. Interessenten hierfür gibt es auch schon. Der Keller, der ebenfalls einer neuen Nutzung zugeführt werden soll, eignet sich hervorragend für Kunstausstellungen oder andere kulturelle Events.
Wodurch entstand der sehr historisch anmutende Name?
Uns ist bekannt, dass wir uns an einem Standort befinden, in dessen Untergrund nennenswerte Überreste römischer Anlagen vermutet werden. Im Laufe unserer Überlegungen zur Namensfindung wurde uns immer klarer, dass wir an diesem historischen Standort in unmittelbarer Nähe der ehemaligen Klosteranlage der Geschichte Rechnung tragen sollten. Nicht zuletzt hat uns auch die Adresse Cäcilienkloster inspiriert. Aus dieser Verbindung entstand schließlich der klangvolle Name Caecilium Coeln. Auch als Kontrast zur modernen Architektur.
Was sind die besonderen Highlights dieser Immobilienentwicklung?
Wir sind überzeugt davon, dass dieser absolut innerstädtische Standort ein einmaliges Highlight ist, denn das Angebot an außergewöhnlichen Immobilien in der Innenstadt von Köln ist sehr begrenzt. Die Lage ist in Bezug auf Verkehrsanbindung und Individualverkehr hervorragend. In wenigen Gehminuten ist man am Neumarkt, wo man alle Straßenbahn- und alle U-Bahn-Linien, die Köln zu bieten hat, vorfindet. In zehn Minuten Fußentfernung liegt der Hauptbahnhof. Und über die Cäcilienstraße erreicht man in wenigen Minuten die A3 und ist sehr schnell am Nordkreuz, zum Flughafen sind es 15 Minuten. Auch das Umfeld hat viele Pluspunkte zu bieten. Die Infrastruktur ist intakt. Man ist in drei Minuten in den Fußgängerzonen. Von dem zentralen Standort Caecilium Coeln aus sind alle Geschäfte zu Fuß erreichbar. Das Handelsangebot erfüllt jeden Wunsch: vom täglichen Bedarf bis zu Luxusartikeln.
Dazu bieten wir ca. 200 Stellplätze in unserer Immobilie, die die Mieter auch abends und am Wochenende nutzen können. Ich denke, dass wir zusammen mit KSP einen nicht alltäglichen Baukörper entwickelt haben, der auch eine Antwort ist auf den gegenüber liegenden Neubau von Peek & Cloppenburg, dem Weltstadthaus. Das Hauptgebäude schwingt sich entlang der Nord-Süd-Fahrt und dann weiter in sanften Rundungen in die Cäcilienstraße. Eine gelungene Ergänzung ist der gerundete Solitär im Innenhof, der sich durch eine gläserne Verbindungskonstruktion an das Hauptgebäude andocken lässt. Die Ganzglasfassade des Caeciliums wird sich in einem lichten Grün darstellen und stilistisch vom Solitär abheben, der etwas feingliedriger gestaltet wird. Doch durch die gemeinsame Formen- und Farbsprache wird das Gebäudeensemble zu einer harmonischen Einheit.
Welches Nutzungskonzept ist vorgesehen?
Unser Konzept sieht hier ein klassisches Bürohaus vor, das der Mieter je nach Bedarf in Nutzflächen von 400 bis 13.000 m2 – horizontal wie vertikal – aufteilen kann. Das Haus hat vier Erschließungskerne, wodurch eigene Entrees möglich sind mit zweigeschossigen großzügigen Foyers und repräsentativen Treppen- und Aufzugsbereichen.
In die Konzeption des Caeciliums sind Erkenntnisse aus einer Studie über das Büro der Zukunft eingeflossen. Was heißt das im Detail?
Wir haben uns an einer Studie zum Büro der Zukunft (Office 21) orientiert und bieten alles, was vom Büro der Zukunft erwartet wird. Mit nur einer Stützenreihe und einer lichten Raumhöhe von 3 m im gesamten Gebäude lassen sich alle Formen von Büroflächen abbilden, vom klassischen Zellenbüro bis zu einem Großbüro mit 100 m2. Für die Technik der Zukunft wurden ebenfalls alle Voraussetzungen geschaffen, sodass die Nutzer im Caecilium Coeln ihre kühnsten Vorstellungen realisieren können. Auch das hochwertige Design im Inneren der Immobilie wird höchsten Ansprüchen genügen. Unsere Architekten KSP Engel und Zimmermann entwickeln hierfür derzeit ein entsprechendes Material- und Farbkonzept.
Das Ensemble entsteht an einer hoch frequentierten Verkehrsader, der Nord-Süd-Fahrt. Durch welche Maßnahmen wurde diesem Umstand Rechnung getragen?
In der Tat ist die Nord-Süd-Fahrt eine recht hoch frequentierte Straße. Daher wurden zur Schallminimierung Vorkehrungen getroffen. Zum einen wird die Fassade an der Nord-Süd-Fahrt und an der Cäcilienstraße besonders ausgebildet, zum anderen wirkt eine spezielle Fensterkonstruktion auf der Straßenseite schallabsorbierend. Abgeschirmt durch die benachbarte Kloster- und Kirchenanlage, wird der Innenhof mit dem Solitär zu einer Oase der Ruhe.
An welche Zielgruppe richtet sich das Flächenangebot?
Mit diesem Projekt wenden wir uns an die anspruchsvollen Nutzer. Ganz besonders eignet sich die Immobilie an diesem exponierten Standort der Metropole Köln für Niederlassungen und Headquarters namhafter Unternehmen. Andererseits haben wir eine große Nachfrage aus den Bereichen Anwälte, Wirtschaftsprüfer und Werbeagenturen. Hier führen wir im Moment auch die meisten Gespräche. Wünschenswert wäre natürlich ein Großnutzer. Ideal wäre letztlich ein gesunder Unternehmens-Mix.
Mit welchem Mietniveau kalkulieren Sie an diesem Standort und welche Ausstattung erwartet den Mieter?
Unsere Ansätze liegen zwischen 15,50 E/m2 und 16,50 E/m2 sowie 105,00 E für einen Stellplatz. Und das ist an diesem exponierten Standort nicht zu hoch. Im oberen Segment, gibt es – trotz der schwierigen Marktlage – Mieter, die bereit sind, bei einem hochqualitativen Objekt eine adäquate Miete zu akzeptieren. Bei Großanmietungen sind wir ohnehin bereit mit dem Interessenten zu reden.
Stehen schon Mieter bzw. Nutzer fest und wann rechnen Sie mit der Fertigstellung?
Wir befinden uns zur Zeit in konkreten Verhandlungen und Gesprächen und bearbeiten eine Reihe von interessierten Anfragen. Innerhalb der nächsten sechs Monate wollen wir einen Vorvermietungsstand erreicht haben, der es uns erlaubt, mit dem Bau zu beginnen. Aufgrund von erforderlichen Denkmalschutzgrabungen vor Beginn der Bauarbeiten wird es dann noch etwa 18 Monate dauern, bis der erste Mieter einziehen kann. Unser Ziel ist es, im Spätsommer/Herbst 2006 bezugsfertig zu sein.
Das Interview führte Andreas P. Lienig
