Bürostandort Düsseldorf (10/2004, Düsseldorf und Köln)

Benrather Karree - Runder Tisch

RUNDER TISCH BENRATHER KARREE

Mieter, Eigentümer und Entwickler sprechen über eine exklusive Immobilie

Interview-Teilnehmer von links nach rechts: Walter Brüggemann (Deka Immobilien), Andreas P. Lienig (Büroanzeiger), Christoph Reschke (Hines Immobilien), Sven Eggert (Werbeagentur Eggert Group) und Dr. Matthias Hentzen (Rechtsanwälte Hengeler Mueller)

Herr Reschke, würden Sie uns bitte das Unternehmen Hines kurz vorstellen?

Reschke: Hines ist ein amerikanisches Projektentwicklungsunternehmen, das 1957 von Gerald Hines in Houston/Texas gegründet wurde. Auch heute befindet sich das Unternehmen noch in Familienbesitz unter der Leitung von Gerald Hines und seinem Sohn Jeff. Seit 1957 wurden auf vier Kontinenten über 700 Gebäude mit mehr als 23 Mio. m2 erstellt. Hines hat derzeit Immobilien im Wert von ca. 14 Mrd. $ under management. In Deutschland wurden von Hines z.B. die Projekte Maintower in Frankfurt und Hofgarten am Gendarmenmarkt in Berlin erstellt.

Der Standort des Benrather Karrees hat in Düsseldorf eine historische Dimension. Bitte schildern Sie uns kurz die Geschichte dieser Immobilie.

Reschke: An dieser Stelle stand ein Gebäude aus den 50er Jahren, das von der Bank für Gemeinwirtschaft genutzt wurde. Als wir das Grundstück erworben haben, stand das Gebäude schon einige Jahre leer. Gewisse Parallelen mit der heutigen Situation am Breidenbacher Hof sind durchaus vorhanden.

Herr Brüggemann, Sie vertreten die Deka, den neuen Eigentümer des Gebäudes. Warum haben Sie sich entschieden, in dieses Objekt zu investieren?

Brüggemann: Das Benrather Karree hat durch seine unverwechselbare Architektur in Verbindung mit seiner eindrucksvollen Fassade ein Alleinstellungsmerkmal nicht nur in Düsseldorf. Darüber hinaus gehört das Gebäude aufgrund seiner Funktionalität, seines hohen Ausstattungsgrads und der Flächeneffizienz mit zu den modernsten Gebäuden in der Stadt. Das Benrather Karree bietet durch die Möglichkeit, große zusammenhängende Flächen von über 3.000 m2 pro Etage darzustellen, einen klaren Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Gebäuden im Bankenviertel. Schließlich waren die einmalige Lage und der Hauptmieter, die internationale Anwaltssozietät Hengeler Mueller, mit ausschlaggebend für dieses Investment, das in den offenen Immobilienfonds Deka Europa eingestellt wurde.

Welche besonderen Qualitäten hat dieser Standort?

Brüggemann: Das Bankenviertel Düsseldorfs ist ein räumlich eng abgegrenztes Marktsegment und verfügt hierdurch über eine sehr hohe Stabilität hinsichtlich Nachfrage und Mieten. Das Grundstück liegt inmitten dieses Standortes, umgeben von der Deutschen Bank, Dresdner Bank, Commerzbank, Citibank, HSBC und der Westfalenbank. Alle Annehmlichkeiten der zentralen Innenstadt liegen mit der Königsallee, dem Carlsplatz und auch dem Designer-Viertel in der Hohe Straße direkt vor der Tür. Für Mitarbeiter gibt es in Düsseldorf keinen besseren Standort.

Mit welchen Ansprüchen und Ideen sind Sie an die Entwicklung dieses Grundstücks herangegangen. Was war Ihre Vision?

Reschke: Die Vision war ein prominentes und prägendes Eckgebäude auf höchstem internationalen Niveau sowohl bezüglich der Architektur, dem Stil und der Philosophie als auch hinsichtlich der Technik. Ein echtes Landmark im positiven Sinne. Gleichzeitig sollte das Gebäude aber auch die Tradition des Standortes aufnehmen und nicht wie ein Fremdkörper wirken.

Dieses imposante Gebäude könnte auch in New York, Chicago oder London stehen. Wollen Sie damit ein Zeichen für die Internationalität des Standortes setzen?

Brüggemann: Die Architekten des Gebäudes sind Kohn Pedersen Fox, die bereits auf der ganzen Welt mehr als 1.000 Gebäude entworfen und gebaut haben. Die Fassade mit vorgehängten Onyx-Segeln ist eine Innovation, die hier in Düsseldorf zum ersten Mal verwirklicht wurde. Insoweit haben sie völlig Recht, die Internationalität des Standortes wird durch dieses Gebäude unterstrichen.

Worin bestehen die Kernpunkte Ihrer Gebäudephilosophie?

Reschke: Gerald Hines, unser Gründer und Eigentümer, vertritt die Philosophie, dass ein Gebäude nach Fertigstellung nicht mehr dem Ersteller gehört, sondern der Stadt, die es umgibt. Daher versuchen wir, Gebäude zu entwickeln, die modern aber nicht modisch sind, also Bauwerke, die auch in fünfzig oder hundert Jahren noch das Stadtbild prägen.

Zentrales Charakteristikum des Gebäudes ist die innovative und einzigartige Fassade des Benrather Karrees. Erklären Sie uns doch bitte noch einige weitere Details. Was sind die Vorteile für den Nutzer?

Reschke: Die Fassade des Benrather Karrees bietet mehrere Vorteile. Die Onyx-Steinsegel sind transluzent und erlauben eine Lichtdurchlässigkeit. Hierbei entsteht durch den honigfarbenen Stein eine angenehme Raumatmosphäre. Gleichzeitig wird die Wärmestrahlung und Aufheizung des Gebäudes deutlich reduziert. Die „zweite Haut“ aus Stein fügt das Gebäude angemessen in das traditionelle Bankenviertel Düsseldorfs ein, in dem Natursteinfassaden dominieren.

Großzügigkeit und Repräsentativität sind die Hauptmerkmale Ihres Raumkonzeptes. Doch wie sieht es mit der Flexibilität und Flächeneffizienz aus?

Reschke: Das Gebäude ist in dieser Lage für repräsentative Nutzung ausgelegt worden. Backoffice-Nutzung, die naturgemäß mit einer Minimierung der Fläche pro Mitarbeiter verbunden ist, findet man in der hochwertigen Innenstadtlage immer seltener. Trotzdem haben wir auch auf eine hohe Flexibilität und Flächeneffizienz Wert gelegt.

Wir können in einem Zwei-Achs-Raum von 18 m2 zwei Arbeitsplätze schaffen, dies bedeutet eine Hauptnutzfläche von 9 m2 pro Arbeitsplatz. Bezüglich der Flexibilität verweisen wir gern auf die Raumnutzung durch die Eggert Group. Hier wurde ein Großteil der Fläche in einem spannenden Großraumkonzept verwirklicht.

Das Gebäude hat eine Heizkühldecke. Wie verhält sich dieses System an kühlen beziehungsweise warmen Tagen?

Dr. Hentzen: Die Raumtemperaturen sind angenehm. Auch an heißen Tagen erlaubt das System ein konzentriertes Arbeiten bei Normaltemperaturen. Innerhalb einer bestimmten Bandbreite kann der Wärmegrad in jedem Raum individuell eingestellt werden. Ein großer Vorteil des Gebäudes ist auch, dass jeder nach Bedarf selbst die Fenster öffnen kann. Zur Energieersparnis wird dann die Klimatisierung abgeschaltet.

Herr Eggert, wie sind Sie bei der Suche nach einer passenden Büroimmobilie für Ihre Werbeagentur vorgegangen?

Eggert: Wir haben uns vor allem Liegenschaften im Innenstadtbereich und im Hafen angesehen. Die City hat dabei für Werber einen besonderen Charme, da diese durch viele Menschen und Konsum stets inspiriert werden.

Im Erdgeschoss stehen auch Einzelhandelsflächen zur Verfügung. Herr Brüggemann, was waren aus Ihrer Sicht die entscheidenden Gründe der vorhandenen Mieter, sich hierfür zu entscheiden?

Brüggemann: Für Starbucks bieten die vielen Mitarbeiter im Bankenviertel, die auch häufig internationalen Hintergrund haben, eine wichtige Kundengruppe. Proforma und Cucinaria schätzen den Carlsplatz und das Designer-Viertel Hohe Straße als wichtigen Frequenzbringer in ihrem Segment.

Das Benrather Karree hat, wie bereits erwähnt, eine außerordentlich repräsentative Lobby und darüber hinaus einen sehr schönen Innenhof. Inwieweit können diese Flächen von den Mietern mitgenutzt werden?

Brüggemann: Wir haben bereits mehrere Veranstaltungen in der Lobby und dem Innenhof durchgeführt. Im letzten Dezember fand hier ein Weihnachtssingen mit dem Chor des Görres-Gymnasiums statt.

Im Innenhof war im Rahmen der Jazz-Rallye das Paul Kuhn Trio zu Gast. 600 begeisterte Anhänger konnten hervorragende Musik in diesem schönen Ambiente genießen.

Ein paar Fragen noch an Sie als neuen Mieter, Herr Eggert. Wie lange haben Sie gesucht, bis Sie fündig wurden?

Eggert: Nicht lange, nur zwei Monate.

Welche Ansprüche und Erwartungen hatten Sie an Ihre neuen Mietflächen?

Eggert: Wir wollten großzügige Flächen, eine Art kreative „Work-Station“ oder Ideenfabrik mit viel Kommunikation untereinander. Dies und die Lage hat das Benrather Karree von Anfang an auf die Favoritenliste gesetzt.

Wie gestalteten sich denn die Mietvertragsverhandlungen?

Eggert: Durchaus konstruktiv.

Als Werbeagentur haben Sie oft Kundenkontakt. Was sagen denn die Kunden zu Ihrem neuen Domizil?

Eggert: Unsere Kunden sind genauso angetan wie wir. Die Lage, das Ambiente, die kreative und offene Grundstimmung – alles wird gewürdigt.

Und wie fühlen sich Ihre Mitarbeiter in der neuen Umgebung?

Eggert: Nach anfänglicher Skepsis über die neue Bürogestaltung ist die volle Zustimmung da. Die einzige Sorge ist die, dass man angesichts des reichhaltigen Angebotes in der Nachbarschaft arm und dick wird.

Herr Dr. Hentzen, das Düsseldorfer Büro Ihrer international tätigen Anwaltskanzlei ist mit ca. 15.000 m2 der größte Mieter im Benrather Karree.

Wie nutzen Sie aktuell diese Büroflächen und welche Optionen für eine zukünftige Expansion bestehen hier?

Dr. Hentzen: Wir nutzen zur Zeit rund 10.000 bis 11.000 m2 für unser Konferenzzentrum in der fünften Etage und als Büroräume. Die zusätzlichen Flächen haben wir als Erweiterungsfläche angemietet, um für das erwartete Wachstum während der Laufzeit des Mietvertrages langfristige Sicherheit zu haben. Diese Erweiterungsflächen von rund 4.500 m2 wollen wir für rund fünf Jahre untervermieten.

Welche Art von Unternehmen können Sie sich als Untermieter Ihrer Flächen vorstellen?

Dr. Hentzen: Grundsätzlich kommt jedes Unternehmen für uns als Untermieter in Betracht. Da wir die Flächen im gleichen Konzept und genauso hochwertig ausgebaut haben wie unsere eigenen Büroflächen, dürfte sich der Zuschnitt besonders für unternehmensberatende Branchen eignen.

Welche Ausstattung haben die Untermietflächen?

Dr. Hentzen: Die Gestaltung und Ausstattung unserer gesamten Mietfläche einschließlich der Untermietfläche haben wir gemeinsam mit Prof. Petzinka (Architekturbüro Petzinka Pink) geplant und umgesetzt.

Wir können hier lichtdurchflutete Büroräume und Flure mit doppelseitigen Einbauschränken, raumhohen Türelementen, besonderem Schallschutz in den Büros und voller Verkabelung fertig zum Einzug anbieten.

Der Untermieter muss nur seinen Schreibtisch mitbringen und Computer und Telefon anschließen.

Das Interview führte Andreas P. Lienig
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