Rund um die Gewerbeimmobilie (08/2004, München)

Es lohnt sich, jetzt zu handeln Immobilienfinanzierung

von Dipl.-Kfm. Dr. Klaus Sekulin

Nachhaltige Renditesteigerung von Anlageobjekten mittels Spezialfinanzierung nur noch kurze Zeit realisierbar

Dass Kapitalanleger bei ihren Finanzierungen grundsätzlich keine Eigenmittel einbringen möchten, erscheint zunächst paradox. Bei genauerem Hinsehen ist dies aber durchaus logisch. Je höher die Eigenkapitalquote ist, um so höher ist die Steuerlast auf die Mieteinnahmen, insbesondere wenn wir es mit gebrauchten Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu tun haben. Die AfA auf Gebäude beträgt hier nur 2 % bis 3 %. Finanzierungsberechnungen zeigen, dass bei der klassischen Banktilgung der Einsatz von Eigenmitteln steuerlich geradezu kontraproduktiv ist.

Was also tun, da heute bei den Banken ohne 20 % Eigenkapital kaum noch was läuft?

Eine überzeugende Lösung bietet ein Tilgungsverfahren das Insidern seit dem Steueränderungsgesetz 1992 als "Arbo-System-Finanzierung" bekannt ist und erfolgreich praktiziert wird. Weil es den sog. Leverage-Effekt (Hebel), der in der modernen Finanzwirtschaft tagtäglich eingesetzt wird, perfekt nutzt, hätten die Urheber, Arno Bolzen und Dipl. Mathematiker Helmut Fritsch vom RSG in München, ihre Konzeption auch "Leverage-Finanzierung" nennen können. Sie haben ihr System im Einzelnen bislang nicht publik gemacht. "Dass 1 + 1 = 2 ist, kann ja leider nicht patentiert werden," so ihre Aussage. Daher blieb das Konzept, das einige der abwickelnden Banken gerne aufgegriffen hätten, aber auf Grund des Steuerberatungsgesetzes nicht aktiv anbieten dürfen, ein Geheimtipp.

Und so funktioniert das System bei angenommenen 20 % Eigenkapital

Schritt 1

Wie bei der langbewährten "Hypotheken-Tilgungs-Versicherung", wird auch hier das Darlehen am Ende der Laufzeit durch eine steuerfreie Geldanlage getilgt. Als Tilgungsersatz wird diese durchgehend bespart. Zum einen werden steuerfreie Zugewinne erzielt, zum anderen können während der gesamten Laufzeit Schuldzinsen aus 80 % der Finanzierungsgröße steuerlich abgesetzt werden (erster Hebel).

Schritt 2

Damit die Bank voll finanziert, wird das Eigenkapital ersatzweise als Festgeld oder Beitragsdepot für die steuerfreie Geldanlage an die Bank abgetreten. Zinsen können nun ständig aus 100 % der Finanzierungssumme abgesetzt werden (zweiter Hebel).

Schritt 3

Um weitere Liquidität für die steuerfreie Geldanlage zu schaffen, werden die Zinsen des Hauptdarlehens für 5 Jahre laufend oder gleich in einer Summe mitfinanziert. Dieses zweite Darlehen wird ebenfalls endfällig getilgt. Somit sind auch dafür die Zinsen ständig zu 100 % gleichbleibend abzugsfähig (dritter Hebel).

Schritt 4

Die Liquidität aus den 3 Schritten ermöglicht die Besparung einer Lebensversicherung, Fondspolice oder eines Rententarifs in nur 5 Jahren! So entsteht ein weit größerer Zinseszinseffekt als bei der Besparung gemäß Schritt 1. Das Verhältnis von Beitragsaufkommen zu Ablaufleistung verbessert sich überproportional (optimaler Hebel für die steuerfreie Kapitalbildung).

Am besten zeigen Vergleichsberechnungen zur klassischen Tilgung, dass die Einsparungen über die Arbo-System-Finanzierung um ein Mehrfaches höher sind als über die Hypotheken-Tilgungs-Versicherung. Die Nettorendite der Immobilie wird entsprechend gesteigert. Die Gewinnprognosen auch führender Versicherer sind wie die Kreditzinsen derzeit auf sehr niedrigem Niveau. Wenn die Kapitalmärkte sich erholen, erwirtschaftet auch der Versicherer wieder höhere Gewinne. Das Verhältnis von Soll- zu Habenzinsen verbessert sich für den Investor, wenn er sich jetzt bei der Bank langfristig mit einem günstigen Zins eindeckt. Wer mit weiter fallenden Zinsen bzw. sinkenden Überschüssen beim Versicherer rechnet, wählt fürs Darlehen zunächst einen variablen Zins.

Für die Umsetzung ist erforderlich, dass der Investor seinen Steuerberater einbindet und mit ihm die Berechnung für die Bank abgestimmt wird. Professor Dr. R. S., Lehrstuhlinhaber für Rechnungswesen u. Steuern und Aufsichtsratsvorsitzender einer führenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in München, weist in seinem Gutachten zur "Arbo-System-Finanzierung" darauf hin, dass für die Steuerunschädlichkeit natürlich bestimmte, vom Gesetzgeber und Bundesfinanzminister vorgegebene "Spielregeln" zu beachten sind.

Im Übrigen lautet sein Resümee zur "Arbo-System-Finanzierung", Zitat: "Konzeption ist wichtiger als Kondition." Als Kreditinstitut empfiehlt RSG gerne eine namhafte deutsche Großbank, die mit dem Arbo-System vertraut ist. Natürlich begleiten auch die Hausbanken gerne dieses Tilgungskonzept, da dem Investor unterm Strich mehr verbleibt und somit leichter entschuldet werden kann.

Für die Beratung und fallbezogenen Berechnungen entstehen dem Interessenten keine Kosten. Die Parteien treffen dazu die Vereinbarung, dass ein gemeinsam ausgewählter Tarif über den RSG vermittelt wird, wenn die Finanzierung nach dem Arbo-System zustande kommt. Auf Wunsch beschafft RSG auch die finanzierende Bank.
Facts:
Info RSG
Arno Bolzen
Rechenservice fŸr Steuerberater und Geldinstitute
Tel. 089 / 704949
E-mail info@RSG-ARBO.DE
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