Aktuelles (03/2004, Wien)

Die Indexierung bei Gewerbemietverträgen

Die Indexierung bei Gewerbeimmobilien
Von Dr. Wolf-Georg Schärf


Es ist heute Usus, in Mietverträgen Regelungen betreffend der Wertsicherung zu finden. Wie in vielen anderen Fragen des Mietrechts ist es hier auch von Bedeutung, ob das MRG (Mietrechtsgesetz) Anwendung findet oder nicht. Im MRG sind für Wertsicherungsklauseln Beschränkungen zu finden, während diese bei allen anderen dem MRG nicht unterliegenden Objekten entfallen. In diesem Fall steht es den Vertragsparteien frei, in den Grenzen der Sittenwidrigkeit Vereinbarungen über die Wertsicherung zu treffen.

Unter einer "Wertsicherungsklausel² ist eine vertragliche Vereinbarung zu verstehen, wonach für die auf Grund eines Vertrages zu erbringenden Leistungen unter Zugrundelegung eines bestimmbaren oder doch bestimmten Wertmaßstabes die Veränderungen der Kaufkraft des Geldes gemäß errechnet werden.

In der Regel nimmt man einen bestimmten Index; in Österreich den Verbraucherpreisindex basierend auf dem Wert eines bestimmten Monats. Es ist rechtlich gleichgültig, welchen Monat man als Ausgangspunkt für die Wertsicherung nimmt, jedoch empfiehlt es sich, den mit Abschluss des Mietvertrages oder Beginn dieses bestimmten zu verwenden.

Mangels einer abweichenden Vertragsbestimmung ist die vor dem Zahlungstag zuletzt veröffentlichte Indexzahl maßgebend. Bei der Wahl des Indizes wird man in der Regel vom Verbraucherpreisindex, der zuletzt festgelegt worden ist und der mit 100 angegeben ist, ausgehen. Vereinbarungsgemäß können auch andere Indizes genommen werden; es ist jedoch immer darauf zu achten, dass sie veröffentlicht worden sind.

Weiters ist bei der Auswahl des Indizes auch zu berücksichtigen, dass ein solcher gewählt wird, der mit dem Immobilienbereich im Zusammenhang steht. Es kommen häufig unterschiedliche Preisentwicklungen in den verschiedensten Bereichen der Wirtschaft vor, sodass eine "unrichtige² Auswahl über einen längeren Zeitraum zu finanziellen Einbußen des Vermieters oder des Mieters führen kann.

Zu beachten ist weiters, dass die Sittenwidrigkeit einer Wertsicherungsklausel nicht zur Folge hat, dass die gesamte Vereinbarung ungültig wird, sondern lediglich die Klausel selbst. Eine Nichtigkeit (Sittenwidrigkeit) einer Wertsicherungsklausel ist nur dann gegeben, wenn sie einer solchen Art ist, dass sie für den (Ver-)mieter eine unzumutbare Belastung darstellt. Voraussetzung, dass eine Wertsicherungsklausel auch Anwendung findet, ist dass sie bestimmt (bestimmbar) ist. Diese Bestimmbarkeit wird dadurch erreicht, dass auf einen genau definierten Index (in der Regel Verbraucherpreisindex) zurückgegriffen wird. Eine unbestimmte oder unbestimmbare Wertsicherung hat für den Vermieter zur Folge, dass der Mietzins nicht wertgesichert ist.

Denkbar ist, dass man in einem Mietvertrag den Bestand von den Betriebskosten hinsichtlich der Wertsicherung trennt; dies wird nicht immer vorgenommen, da die Betriebskosten vom Vermieter "zugekauft² werden und sich in der Regel auch erhöhen und somit auch die Wertsicherungsklausel mit beeinflussen.

Gemäß ß 16 Abs 6 MRG ist in Wertsicherungsklauseln bei Mietverträgen auch ein so genannter Schwellwert zu vereinbaren. Dies bedeutet, dass bei Schwankungen in der Höhe von 5% auf oder ab bis zur Erreichung dieser 5%-igen Änderung die Wertsicherung nicht greift.

Damit soll gewährleistet werden, dass gerade für den Mieter die Wertsicherung erst dann schlagend wird, wenn eine doch nicht unbedeutende Erhöhung stattgefunden hat; für den Vermieter bedeutet dies, dass er sich nicht jeden Monat mit komplizierten Berechnungen belas-tet ist, um die Wertsicherung durchzurechnen und dem Mieter einen neuen Bestandszins vorzuschreiben.

Wertsicherungsklauseln werden gemäß den allgemeinen Bestimmungen der ßß 914 f ABGB ausgelegt. Es gibt keinerlei Sonderregelungen hinsichtlich der Auslegung, sodass eine undeutliche Formulierung, welche vom Vermieter gefasst worden ist, zu Lasten des Vermieters geht.

Es ist durchaus möglich, dass der vereinbarte Wertmesser (Index) wegfällt. In der Regel wird vereinbart, dass entweder ein Nachfolgeindex oder ein ähnlicher Index verwendet werden soll. Es empfiehlt sich daher immer, dies vertraglich zu fixieren, da ansonsten im Streitfall vom Gericht der ihm am nächsten kommende Vergleichsmaßstab heranzuziehen ist.

Der Autor ist seit 1995 eingetragener Rechtsanwalt in Wien. In seiner selbstständigen Tätigkeit beschäftigt er sich auch mit Fragen des Immobilienrechtes.
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