KAP am Südkai, Interview mit Achim Nagel und Michael Zimmermann
KAP AM SÜDKAI
Eine Immobilie mit Konzept
Interview mit Dipl.-Ing. Architekt Achim Nagel, Vorstand PRIMUS Immobilien AG, und Dipl.-Ing. Architekt Michael Zimmermann, Geschäftsführender Gesellschafter des Architekturbüros KSP Engel und Zimmermann
Büroanzeiger: Herr Zimmermann, Sie realisieren gemeinsam mit Ihrem Partner das erste Neubauprojekt im Rheinauhafen. Welche Überlegungen standen dabei im Vordergrund?
Zimmermann: Unser Projekt "KAP am Südkai³ ist nicht ohne den Standort zu sehen, weil es sich hier um eine sehr spezifische Entwicklung handelt.
Vor drei Jahren haben wir damit begonnen, uns erst einmal mit dem Standort zu beschäftigen. Dabei haben wir über ein außergewöhnliches Konzept nachgedacht, denn diese für Köln ganz exzellente und einmalige Lage verdient etwas Besonderes. Unser Ziel war keine reine Büroimmobilie, vielmehr wollten wir eine themenspezifische Immobilie schaffen, ohne die Nutzungsmöglichkeiten einzuschränken.
Büroanzeiger: Das klingt interessant. Können Sie uns das bitte mal näher erläutern?
Zimmermann: Aufgehängt haben wir das Konzept an drei Themenbegrifflichkeiten: Architektur, Technologie und Design.
Um diese drei Themen herum haben wir dann zuerst ein offenes Showroom-Konzept für das gesamte Erdgeschoss entwickelt, in dem Firmen aus diesen Bereichen sich selbst und ihre Produkte präsentieren und auch größere Veranstaltungen durchführen können. Mittlerweile haben wir zwölf Nutzer aus dem Bereich Bauen und Design gewinnen können, die sich selbst von diesem Konzept angesprochen fühlen.
Als zweiten Schritt haben wir dann eine innovative architektonisch-räumliche Konzeption für das Gebäude entwickelt. Diese besteht darin, dass alle Nebenflächen wie Treppen, WCs, Abstell- und Serverräume ausschließlich im Innenbereich des Gebäudes untergebracht sind. Das heißt, dass sich entlang der Außenseite der 135 m langen Glasfassade nur Büros und Arbeitsplätze befinden, mit freier Sicht nach draußen von jedem Standpunkt aus.
Nagel: Das Haus hat rundherum Arbeitsplätze mit eben dem schönen Blick auf das Wasser, nach Süden in die Rheinauen und auf den Friedenspark gegenüber auf der anderen Straßenseite. Also ein sehr arrondierter Standort. Für uns war daher schon sehr früh klar, dass wir nur an diesem absoluten Top-Standort, nämlich am südlichen Kopf des Rheinauhafens, bauen wollten.
Büroanzeiger: Wie sieht es mit der Flexibilität der Grundrisse aus?
Zimmermann: Die ist unschlagbar. Das bestätigen uns auch immer wieder die Makler. Wir können von 9 m2 bis zu 2.000 m2 in 3-m2-Schritten jeden Raum bilden. Dabei lassen sich alle Fenster öffnen. Das kann so kaum ein anderes Produkt bieten.
Nagel: Von Einzelbüros über Gruppenräume und sogar Großräume bis hin zu kleinen Kombibüroeinheiten ist in diesem Grundriss alles abbildbar, und das Beste ist: Alle Arbeitsplätze liegen an der Außenhaut. Das war für uns ein ganz wesentlicher Punkt.
Büroanzeiger: Die Bebauung historischer Hafenareale liegt im Trend. Worin unterscheidet sich Ihrer Meinung nach der Rheinauhafen von anderen Hafenprojekten, zum Beispiel vom Düsseldorfer MedienHafen oder dem Frankfurter Westhafen?
Zimmermann: Das Besondere des Rheinauhafens im Gegensatz zu den Entwicklungen in anderen Städten ist seine direkte Lage am Fluss. Das ist schon einmalig. Köln bekommt mit dem Rheinauhafen sein Aushängeschild zum Rhein die Innenstadt öffnet sich durch den Rheinauhafen zum Fluss. Das ist in den meisten anderen Städten wie Frankfurt oder Düsseldorf in einem viel größeren Maße früher der Fall gewesen als in Köln.
Zum anderen konnte Köln von Fehlern lernen, die nicht nur in anderen deutschen Städten gemacht wurden, sondern beispielsweise auch in London. Für das Projekt Rheinauhafen heißt das: keine reinen Büromonostrukturen, sondern ein durchdachter Nutzungsmix aus Wohnen, Büros, kleinteiligem Einzelhandel und Freizeitangeboten. Ferner keine Dominanz einer neuzeitlichen, durch eine Hand geprägten Architektur. Denn gerade die Mixtur aus Kranhäusern, historischen Bestandsgebäuden wie das Hafenamt und das Siebengebirge und eben auch das "KAP am Südkai³ geben dem Areal sein unverwechselbares und lebendiges Profil.
Nagel: Ein dritter Vorteil des Rheinauhafens liegt darin, dass frühzeitig in die Infrastruktur investiert wurde. Die HGK als Grundstückseigentümer hat beizeiten eine zentrale Tiefgarage mit über 2.000 Stellplätzen gebaut, so dass auch die Parkplatzprobleme der anderen Standorte hier nicht entstehen können. Das Projekt ist überdies noch mit einer wunderbaren Außenanlage gestaltet worden, die eine besondere Aufenthaltsqualität darstellt und auch einen Teil des Wertes dieser Grundstücke ausmacht.
Zimmermann: Man muss sich einen wichtigen Aspekt verdeutlichen, nämlich dass es beachtliche 1,8 km sind, die bisher für die Kölner nicht nutzbar waren. Es fahren dort jeden Tag 40.000 Autos vorbei, doch das gesamte Areal liegt auf der ruhigen Seite zum Wasser hin. Und zwar direkt am Rhein, man kann also aus dem Haus gehen und steht gleich am Ufer. Das ist die ganz besondere Qualität des Standortes. Zudem decken diese 1,8 km in etwa die Hälfte der historischen Kölner Innenstadt ab. Wir befinden uns hier im Südstadtbereich, der nördlichste Teil liegt ja fast am Dom. Insofern also in absoluter Innenstadtlage und das exklusiv am Wasser. Das ist einmalig für eine Millionenstadt.
Büroanzeiger: Bei einem solch großen Projekt sind ja Beeinträchtigungen durch angrenzende Baustellen in der Regel an der Tagesordnung. Worauf müssen sich die ersten Mieter hier einstellen?
Zimmermann: Dies ist auch wieder der Vorteil des südliches Bereichs wir haben nach Süden hin keine Baustelle mehr. Nur im Norden gibt es noch eine. Bei den nächsten Projekten, die abgeschlossen werden, handelt es sich um Grundstücke, die im vergangenen Dezember verkauft worden sind, etwa das ECR-Gebäude, das Silo und das Siebengebirge. Und von heute an in circa zwei bis zweieinhalb Jahren, also etwa Ende 2005, ist alles fertig.
Nagel: Die Arbeiten an den Außenanlagen werden jedoch unabhängig von den anderen Projekten im Rheinauhafen durchgeführt. Zwei bis drei Monate nach Fertigstellung unseres Projektes ist der Südkai komplett, dann befinden wir uns an einem völlig intakten mit perfekt ausgerichteter Infrastruktur ausgestatteten Mikrostandort.
Büroanzeiger: Beim "KAP am Südkai³ sind Sie, Herr Zimmermann, Architekt und Investor in Personalunion. Welche Vorteile resultieren daraus für das Projekt und den späteren Nutzer?
Zimmermann: Wir sind in diesem Fall Investor, weil wir für unser Büro eine neue Heimat gesucht haben und uns gesagt haben, dass wir uns an einem guten Standort auch gern an seiner Entwicklung beteiligen. Wir sind keine Projektentwickler im klassischen Sinne, und deshalb haben wir von Anfang an die Partnerschaft mit der PRIMUS gesucht.
Der Vorteil besteht in einer extrem hohen Identifikation mit dem Projekt. Durch die Personalunion ist man doch noch ein Stück näher dran, weil man unmittelbar am wirtschaftlichen Erfolg und Misserfolg beteiligt ist.
Wenn Sie selber einziehen und diese Bürostrukturen nutzen, dann setzen Sie sich für Ihr eigenes Unternehmen zwangsläufig auch mit den neuen Bürostrukturen auseinander. Ein Nebeneffekt ist, dass wir auf Fragen von Mietern nach alternativen Vorschlägen gern eingehen, denn je interessanter und variabler eine Etage genutzt wird, je interessanter die Büroform ist, desto spannender ist es für die Immobilie als Ganzes. Wir merken auch, dass bei allen Partnern, die wir bereits gewonnen haben, kein Mieter dabei ist, der das übliche Standardprogramm nachfragt. Das bestätigt uns natürlich in unserem Konzept der offenen Officestrukturen.
Büroanzeiger: Welche Highlights können Sie Ihren Mietern noch bieten?
Nagel: Wir beschäftigen uns sehr intensiv mit dem Thema Gastronomie, weil jeder von uns im Büro schon einmal gedacht hat "Hier ein richtig schönes Bistro, das wär¹s!³ Wir haben deshalb ein integriertes Gastronomiekonzept im Erdgeschoss, welches auch das Catering für den Veranstaltungsbereich übernimmt.
Ein weiteres Highlight ist unser für alle Mieter frei zugängliche Skygarden mit einer 5 m hohen Glaswand als Windschutz sowie einem Bambusgarten, Sitzecken, Versammlungsräumen und Pausenzonen. Dieser Bereich kann für alle möglichen Szenarien genutzt und auch mit becatert werden.
Das "KAP am Südkai³ ist also ein Haus, welches vom Erdgeschoss mit seinen Außenbereichen bis hin zum nutzbaren Dach von der KAP Community, wie wir das nennen, belebt werden kann. Eben von der Gemeinschaft, die hier auch gegenseitige Synergien ausschöpfen kann. Die Gemeinschaft ist für uns ein wichtiges Thema, es sind alles Leute und Firmen, die von dieser Art der offenen Bürostruktur, in der man eigentlich alles kann, profitieren.
Büroanzeiger: Wie viel Prozent der Flächen sind vermietet?
Zimmermann: Fest vermietet sind zur Zeit 35 %. Wir führen zielführende Gespräche für weitere circa 15 %, sodass wir in Kürze mit einem Vermarktungsstand von mehr als 50 % rechnen.
Büroanzeiger: Darf ich Sie nach den Mietkosten und vor allen Dingen auch nach den immer wichtigeren Nebenkosten fragen?
Nagel: Wir vermieten unsere Flächen für 18 E/m2 bis hin zu 22 E/m2 je nach Lage im Haus. Die Einheiten im Hochhaus, etwa 400 m2 im 9. Obergeschoss, haben einen anderen Preis als beispielsweise Flächen im 1. Obergeschoss. Im Staffelgeschoss gibt es auch kleinere Einheiten ab circa 150 m2. In Punkto Nebenkosten sind wir durchaus konkurrenzfähig mit anderen Standorten in der Innenstadt, obwohl wir ein pflegeintensives Umfeld und viel Service dabei haben.
Büroanzeiger: Bleibt noch zu fragen, wann es denn losgeht bzw. wann voraussichtlich die ersten Mieter einziehen?
Zimmermann: Im Oktober 2004 werden wir einziehen und das Erdgeschoss-Konzept schon im Rahmen der Messe Orgatec mit einer Sonderveranstaltung vorstellen und einweihen. Die Mieter werden dann sukzessive ab dem 1. November die Arbeit im KAP aufnehmen.
Büroanzeiger: Vielen Dank für das interessante Gespräch.
Das Interview führte Andreas P. Lienig
Eine Immobilie mit Konzept
Interview mit Dipl.-Ing. Architekt Achim Nagel, Vorstand PRIMUS Immobilien AG, und Dipl.-Ing. Architekt Michael Zimmermann, Geschäftsführender Gesellschafter des Architekturbüros KSP Engel und Zimmermann
Büroanzeiger: Herr Zimmermann, Sie realisieren gemeinsam mit Ihrem Partner das erste Neubauprojekt im Rheinauhafen. Welche Überlegungen standen dabei im Vordergrund?
Zimmermann: Unser Projekt "KAP am Südkai³ ist nicht ohne den Standort zu sehen, weil es sich hier um eine sehr spezifische Entwicklung handelt.
Vor drei Jahren haben wir damit begonnen, uns erst einmal mit dem Standort zu beschäftigen. Dabei haben wir über ein außergewöhnliches Konzept nachgedacht, denn diese für Köln ganz exzellente und einmalige Lage verdient etwas Besonderes. Unser Ziel war keine reine Büroimmobilie, vielmehr wollten wir eine themenspezifische Immobilie schaffen, ohne die Nutzungsmöglichkeiten einzuschränken.
Büroanzeiger: Das klingt interessant. Können Sie uns das bitte mal näher erläutern?
Zimmermann: Aufgehängt haben wir das Konzept an drei Themenbegrifflichkeiten: Architektur, Technologie und Design.
Um diese drei Themen herum haben wir dann zuerst ein offenes Showroom-Konzept für das gesamte Erdgeschoss entwickelt, in dem Firmen aus diesen Bereichen sich selbst und ihre Produkte präsentieren und auch größere Veranstaltungen durchführen können. Mittlerweile haben wir zwölf Nutzer aus dem Bereich Bauen und Design gewinnen können, die sich selbst von diesem Konzept angesprochen fühlen.
Als zweiten Schritt haben wir dann eine innovative architektonisch-räumliche Konzeption für das Gebäude entwickelt. Diese besteht darin, dass alle Nebenflächen wie Treppen, WCs, Abstell- und Serverräume ausschließlich im Innenbereich des Gebäudes untergebracht sind. Das heißt, dass sich entlang der Außenseite der 135 m langen Glasfassade nur Büros und Arbeitsplätze befinden, mit freier Sicht nach draußen von jedem Standpunkt aus.
Nagel: Das Haus hat rundherum Arbeitsplätze mit eben dem schönen Blick auf das Wasser, nach Süden in die Rheinauen und auf den Friedenspark gegenüber auf der anderen Straßenseite. Also ein sehr arrondierter Standort. Für uns war daher schon sehr früh klar, dass wir nur an diesem absoluten Top-Standort, nämlich am südlichen Kopf des Rheinauhafens, bauen wollten.
Büroanzeiger: Wie sieht es mit der Flexibilität der Grundrisse aus?
Zimmermann: Die ist unschlagbar. Das bestätigen uns auch immer wieder die Makler. Wir können von 9 m2 bis zu 2.000 m2 in 3-m2-Schritten jeden Raum bilden. Dabei lassen sich alle Fenster öffnen. Das kann so kaum ein anderes Produkt bieten.
Nagel: Von Einzelbüros über Gruppenräume und sogar Großräume bis hin zu kleinen Kombibüroeinheiten ist in diesem Grundriss alles abbildbar, und das Beste ist: Alle Arbeitsplätze liegen an der Außenhaut. Das war für uns ein ganz wesentlicher Punkt.
Büroanzeiger: Die Bebauung historischer Hafenareale liegt im Trend. Worin unterscheidet sich Ihrer Meinung nach der Rheinauhafen von anderen Hafenprojekten, zum Beispiel vom Düsseldorfer MedienHafen oder dem Frankfurter Westhafen?
Zimmermann: Das Besondere des Rheinauhafens im Gegensatz zu den Entwicklungen in anderen Städten ist seine direkte Lage am Fluss. Das ist schon einmalig. Köln bekommt mit dem Rheinauhafen sein Aushängeschild zum Rhein die Innenstadt öffnet sich durch den Rheinauhafen zum Fluss. Das ist in den meisten anderen Städten wie Frankfurt oder Düsseldorf in einem viel größeren Maße früher der Fall gewesen als in Köln.
Zum anderen konnte Köln von Fehlern lernen, die nicht nur in anderen deutschen Städten gemacht wurden, sondern beispielsweise auch in London. Für das Projekt Rheinauhafen heißt das: keine reinen Büromonostrukturen, sondern ein durchdachter Nutzungsmix aus Wohnen, Büros, kleinteiligem Einzelhandel und Freizeitangeboten. Ferner keine Dominanz einer neuzeitlichen, durch eine Hand geprägten Architektur. Denn gerade die Mixtur aus Kranhäusern, historischen Bestandsgebäuden wie das Hafenamt und das Siebengebirge und eben auch das "KAP am Südkai³ geben dem Areal sein unverwechselbares und lebendiges Profil.
Nagel: Ein dritter Vorteil des Rheinauhafens liegt darin, dass frühzeitig in die Infrastruktur investiert wurde. Die HGK als Grundstückseigentümer hat beizeiten eine zentrale Tiefgarage mit über 2.000 Stellplätzen gebaut, so dass auch die Parkplatzprobleme der anderen Standorte hier nicht entstehen können. Das Projekt ist überdies noch mit einer wunderbaren Außenanlage gestaltet worden, die eine besondere Aufenthaltsqualität darstellt und auch einen Teil des Wertes dieser Grundstücke ausmacht.
Zimmermann: Man muss sich einen wichtigen Aspekt verdeutlichen, nämlich dass es beachtliche 1,8 km sind, die bisher für die Kölner nicht nutzbar waren. Es fahren dort jeden Tag 40.000 Autos vorbei, doch das gesamte Areal liegt auf der ruhigen Seite zum Wasser hin. Und zwar direkt am Rhein, man kann also aus dem Haus gehen und steht gleich am Ufer. Das ist die ganz besondere Qualität des Standortes. Zudem decken diese 1,8 km in etwa die Hälfte der historischen Kölner Innenstadt ab. Wir befinden uns hier im Südstadtbereich, der nördlichste Teil liegt ja fast am Dom. Insofern also in absoluter Innenstadtlage und das exklusiv am Wasser. Das ist einmalig für eine Millionenstadt.
Büroanzeiger: Bei einem solch großen Projekt sind ja Beeinträchtigungen durch angrenzende Baustellen in der Regel an der Tagesordnung. Worauf müssen sich die ersten Mieter hier einstellen?
Zimmermann: Dies ist auch wieder der Vorteil des südliches Bereichs wir haben nach Süden hin keine Baustelle mehr. Nur im Norden gibt es noch eine. Bei den nächsten Projekten, die abgeschlossen werden, handelt es sich um Grundstücke, die im vergangenen Dezember verkauft worden sind, etwa das ECR-Gebäude, das Silo und das Siebengebirge. Und von heute an in circa zwei bis zweieinhalb Jahren, also etwa Ende 2005, ist alles fertig.
Nagel: Die Arbeiten an den Außenanlagen werden jedoch unabhängig von den anderen Projekten im Rheinauhafen durchgeführt. Zwei bis drei Monate nach Fertigstellung unseres Projektes ist der Südkai komplett, dann befinden wir uns an einem völlig intakten mit perfekt ausgerichteter Infrastruktur ausgestatteten Mikrostandort.
Büroanzeiger: Beim "KAP am Südkai³ sind Sie, Herr Zimmermann, Architekt und Investor in Personalunion. Welche Vorteile resultieren daraus für das Projekt und den späteren Nutzer?
Zimmermann: Wir sind in diesem Fall Investor, weil wir für unser Büro eine neue Heimat gesucht haben und uns gesagt haben, dass wir uns an einem guten Standort auch gern an seiner Entwicklung beteiligen. Wir sind keine Projektentwickler im klassischen Sinne, und deshalb haben wir von Anfang an die Partnerschaft mit der PRIMUS gesucht.
Der Vorteil besteht in einer extrem hohen Identifikation mit dem Projekt. Durch die Personalunion ist man doch noch ein Stück näher dran, weil man unmittelbar am wirtschaftlichen Erfolg und Misserfolg beteiligt ist.
Wenn Sie selber einziehen und diese Bürostrukturen nutzen, dann setzen Sie sich für Ihr eigenes Unternehmen zwangsläufig auch mit den neuen Bürostrukturen auseinander. Ein Nebeneffekt ist, dass wir auf Fragen von Mietern nach alternativen Vorschlägen gern eingehen, denn je interessanter und variabler eine Etage genutzt wird, je interessanter die Büroform ist, desto spannender ist es für die Immobilie als Ganzes. Wir merken auch, dass bei allen Partnern, die wir bereits gewonnen haben, kein Mieter dabei ist, der das übliche Standardprogramm nachfragt. Das bestätigt uns natürlich in unserem Konzept der offenen Officestrukturen.
Büroanzeiger: Welche Highlights können Sie Ihren Mietern noch bieten?
Nagel: Wir beschäftigen uns sehr intensiv mit dem Thema Gastronomie, weil jeder von uns im Büro schon einmal gedacht hat "Hier ein richtig schönes Bistro, das wär¹s!³ Wir haben deshalb ein integriertes Gastronomiekonzept im Erdgeschoss, welches auch das Catering für den Veranstaltungsbereich übernimmt.
Ein weiteres Highlight ist unser für alle Mieter frei zugängliche Skygarden mit einer 5 m hohen Glaswand als Windschutz sowie einem Bambusgarten, Sitzecken, Versammlungsräumen und Pausenzonen. Dieser Bereich kann für alle möglichen Szenarien genutzt und auch mit becatert werden.
Das "KAP am Südkai³ ist also ein Haus, welches vom Erdgeschoss mit seinen Außenbereichen bis hin zum nutzbaren Dach von der KAP Community, wie wir das nennen, belebt werden kann. Eben von der Gemeinschaft, die hier auch gegenseitige Synergien ausschöpfen kann. Die Gemeinschaft ist für uns ein wichtiges Thema, es sind alles Leute und Firmen, die von dieser Art der offenen Bürostruktur, in der man eigentlich alles kann, profitieren.
Büroanzeiger: Wie viel Prozent der Flächen sind vermietet?
Zimmermann: Fest vermietet sind zur Zeit 35 %. Wir führen zielführende Gespräche für weitere circa 15 %, sodass wir in Kürze mit einem Vermarktungsstand von mehr als 50 % rechnen.
Büroanzeiger: Darf ich Sie nach den Mietkosten und vor allen Dingen auch nach den immer wichtigeren Nebenkosten fragen?
Nagel: Wir vermieten unsere Flächen für 18 E/m2 bis hin zu 22 E/m2 je nach Lage im Haus. Die Einheiten im Hochhaus, etwa 400 m2 im 9. Obergeschoss, haben einen anderen Preis als beispielsweise Flächen im 1. Obergeschoss. Im Staffelgeschoss gibt es auch kleinere Einheiten ab circa 150 m2. In Punkto Nebenkosten sind wir durchaus konkurrenzfähig mit anderen Standorten in der Innenstadt, obwohl wir ein pflegeintensives Umfeld und viel Service dabei haben.
Büroanzeiger: Bleibt noch zu fragen, wann es denn losgeht bzw. wann voraussichtlich die ersten Mieter einziehen?
Zimmermann: Im Oktober 2004 werden wir einziehen und das Erdgeschoss-Konzept schon im Rahmen der Messe Orgatec mit einer Sonderveranstaltung vorstellen und einweihen. Die Mieter werden dann sukzessive ab dem 1. November die Arbeit im KAP aufnehmen.
Büroanzeiger: Vielen Dank für das interessante Gespräch.
Das Interview führte Andreas P. Lienig
