Mark Rubinstein und Albrecht Stahl
1. Einführung und Abgrenzung
Wohnraummiete und Gewerberaummiete sind bildlich gesprochen verschiedene Zweige des gleichen Stammes. Auf der Wohnraumseite ist der Zweig sehr stark von sozialen Komponenten und den Wohnraumschutzvorschriften geprägt.
Im Gegensatz dazu ist das Gewerberaummietrecht als "Mietrecht pur³ anzusehen. Hier wurden eigene Rechtsfiguren entwickelt, wie z. B. die "Betriebspflicht³.
a) Betriebspflicht
In aller Regel wird sich sehr schnell feststellen lassen, ob Gewerberaummiete vorliegt oder nicht. Sind Grundstücke, Gebäude, Räume, Flächen oder Teile davon, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen, beruflichen, sozialen oder kulturellen Zwecken zu dienen bestimmt sind, aufgrund eines Dauerschuldverhältnisses entgeltlich überlassen worden, liegt eindeutig Gewerberaummiete vor.
Ist das vermietete Objekt nicht bereits von seiner Konstruktion her als Gewerbeobjekt erkennbar, dann kommt es maßgeblich auf die Zweckbestimmung der Räume an. Abgrenzungsprobleme werfen in diesem Zusammenhang insbesondere die so genannten "Mischverhältnisse³ auf.
Typische Beispiele für das "Mischverhältnis³ sind die so genannten "Ladenwohnungen³ oder gemischt genutzte Einheiten (Büro mit Wohnung).
Bei der rechtlichen Einordnung eines Vertrages kommt es allerdings nicht darauf an, ob das Objekt letztendlich als Wohnung genutzt wird oder nicht. Dies wird deutlich am Beispiel der gewerblichen Zwischenvermietung oder der Zwischenanmietung zur Weitervermietung.
b) Untervermietung
In diesen Fällen ist das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer/Hauptmieter und dem gewerblichen Zwischenvermieter ein Gewerbemietverhältnis, denn das Hauptmietverhältnis dient nicht dem Zweck der unmittelbaren Wohnungsnutzung, sondern allein dem Zweck der Untervermietung.
Der Hauptmietvertrag unterliegt daher dem Gewerbemietrecht, der Untermietvertrag bei der Weitervermietung als Wohnung dem Wohnraummietrecht. Diese Konstellation war häufig anzutreffen bei Bauträgermodellen, welche mit einer Mietgarantie versehen war.
c) Pacht oder Miete
Miete zielt auf die reine Raumüberlassung. Werden Verpflichtungen übernommen, die über die reine Raumüberlassung hinausgehen, wie z. B. Stellung von Inventar, einer betriebsbereiten Gaststätte oder Kantine, ist der Vertrag rechtlich als Pacht einzuordnen. Der Pächter hat das Recht auf Gebrauch der Sache und Fruchtziehung. Auch Rechte können nur verpachtet und nicht vermietet werden. Allerdings werden auf die Pacht die Vorschriften über die Miete entsprechend angewandt, mit Ausnahme ganz spezieller pachtrechtlicher Vorschriften, wozu insbesondere andere Kündigungsfristen zählen.
Der Vollständigkeit halber ist noch die Leihe zu erwähnen, welche die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung darstellt, also im Großen und Ganzen wesensgleich mit der vereinbarten Miete ist.
2. ABC des Gewerberaummietrechts
2.1 Abstandsvertrag
Unter "Abstand³ im weiteren Sinne werden Ablösevereinbarungen verstanden, und zwar regelmäßig dahingehend, dass sich der scheidende Mieter mit seinem Mietnachfolger, der noch keinen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat, über die Zahlung einer Abstandssumme verständigt. Wichtig bei solchen Abstandsvereinbarungen ist, dass der Abstand unter der aufschiebenden Bedingung des Zustandekommens des neuen Mietvertrages steht.
Wurde keine ausdrückliche Bedingung vereinbart und kommt es auch nicht zu einem Mietvertragsabschluss mit dem beabsichtigten Nachmieter, könnte ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Dies kann allerdings in Einzelfällen zu Schwierigkeiten führen, und es ist deshalb anzuraten, eine solche aufschiebende Bedingung in die Abstandsvereinbarung mit aufzunehmen.
2.2 Abtretung
Im Wege der Abtretung können die gesamte Rechtsposition oder auch Teile hiervon, wie z.B. der Mietzins, auf Dritte übertragen werden.
Eine Abtretung des Mietzinses an Dritte ist ohne weiteres möglich.
Da eine solche Abtretung auch eine Vorausverfügung über Miet- oder Pachtzins beinhalten kann, ist allerdings zu beachten, dass solche Abtretungen gegenüber bestimmten Dritten (z. B. Hypothekengläubiger) partiell unwirksam sein können.
Strittig ist auch, ob der Hauptvermieter im Falle der Untervermietung vom Mieter eine Vorausabtretung seiner Mietzinsansprüche gegen den Untermieter verlangen kann. Teilweise wird hier eine überraschende Klausel angenommen (z. B. OLG Celle, WUM 1990,103,105).
Allerdings dürfte dies nur für das Wohnraummietrecht gelten. Für Gewerbemietraum dürfte eine solche Abtretung zulässig sein, da sie eher der Sicherung des Mietverhältnisses und damit indirekt des Untermietverhältnisses dient.
Zu begründen ist dies mit § 851 b ZPO, welcher den Schutz der Mieteinnahmen nicht auf den Untermietzins erstreckt. Die allgemeinen Bestimmtheitsanfordernisse an Abtretungen müssen allerdings gewahrt sein. Wird die Abtretung des Untermietzinses in Höhe des Mietzinses vereinbart, so ist eine solche Regelung mangels Bestimmtheit unwirksam, da der Untermieter nicht weiß, welchen Teilbetrag er an wen zahlen muss.
2.3 Altbauklausel
Altbauklauseln dienen der Erfüllung von Aufklärungs- und Hinweispflichten des Vermieters. Sie finden nur dort ihre Grenzen, wo der Vertragszweck nicht mehr erfüllt werden kann oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters droht.
Inhaltlich sind dies Hinweise, beispielsweise dahingehend, dass der vermietete Altbau nur den Schall- und Wärmeschutzvorschriften zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung für das Gebäude entspricht und dass sich die Leistungspflicht des Vermieters auch nur darauf beschränkt (LG München, WuM 1988, 352).
2.4 Annahmeverzug des Mieters
Als Grundsatz gilt, der Mieter ist nicht verpflichtet, das von ihm angemietete Objekt auch zu nutzen. Ihn trifft also grundsätzlich keine Abnahmeverpflichtung; er trägt allein das Verwendungsrisiko.
Umgekehrt ändert dies folglich auch nichts an seiner Verpflichtung, den Mietzins zu entrichten, wenn er aus persönlichen Gründen das Mietobjekt nicht nutzt. Gleiches gilt, wenn der Mieter während der Vertragszeit grundlos auszieht. Der Vermieter ist in einem solchem Falle noch nicht einmal verpflichtet, einen Nachmieter zu suchen. Einen vom Mieter gestellten Nachmieter darf er allerdings nicht ohne weiteres ablehnen.
Zieht der Mieter vor Ablauf der Vertragszeit aus und vermietet der Vermieter zu einem geringeren Entgelt an einen neuen Mieter, so hat er keinen Anspruch auf die Differenzmiete. Anders liegt der Fall nur, wenn der Mieter einen Grund zur fristlosen Kündigung gegeben hätte.
In diesem Fall kann sich der Mieter nicht auf § 552 BGB a.F. berufen, denn dies wäre treuewidrig.
Ein Fallbeispiel aus der Rechtsprechung:
Auszug des Mieters wegen Geschäftsaufgabe oder die Suche eines Ersatzmieters
Leitsatz: Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, sich im Falle eines vorzeitigen Auszugs des Mieters wegen Geschäftsaufgabe um einen Nachmieter zu bemühen. Er braucht auch einen vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren, wenn nicht ausnahmsweise besondere Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben etwas anderes gebieten. Ein solcher Ausnahmefall wird nicht dadurch begründet, dass die Geschäftsaufgabe aus wirtschaftlichen Gründen unabweisbar war, vor allem dann nicht, wenn für den Mieter die Möglichkeit der Untervermietung besteht.
Entscheidungsbegründungen
a. Das Mietverhältnis war auf fünf Jahre fest abgeschlossen und konnte deshalb vom Beklagten nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden (§§ 3, I und 3 MV, 564 I BGB). Eine außerordentliche Kündigung hat der Beklagte nicht ausgesprochen und er hat auch keine Gründe dafür vorgetragen.
b. Dass der Beklagte sein Geschäft aufgegeben hatte, befreite ihn nicht von der Entrichtung des Mietzinses. Als Mieter hatte er das (Verwendungs-)Risiko, die Mietsache aus in seiner Sphäre liegenden Gründen nicht mehr sinnvoll nutzen zu können, zu tragen (§ 552 S. 1 BGB). Dazu gehörte auch das Risiko einer vorzeitigen Geschäftsaufgabe mangels Rentabilität. Durch die Rückforderung und Übergabe der Schlüssel wurde dem Beklagten der Mietgebrauch ebenfalls nicht vertragswidrig entzogen. Sie diente erkennbar nur dazu, der Klägerin und ihren Erfüllungsgehilfen im Interesse einer anderweitigen Verwertung Zugang zum Objekt zu verschaffen. Dass die Klägerin die Rückgabe der Schlüssel verweigert hätte, wenn der Mieter die Räume weiter hätte nutzen wollen, macht der Beklagte nicht konkret geltend. Dafür bestehen auch sonst keine tatsächlichen Anhaltspunkte.
c. Weitere Pflichtverletzungen der Klägerin, die ihren Mietzinsanspruch nach Treu und Glauben ausschließen oder zumindest aufrechenbare Gegenansprüche begründen könnten, sind nicht feststellbar. Der Klägerin ist auch nicht vorzuwerfen, von dem Beklagten beigebrachte Mietinteressenten übergangen und sich allgemein nicht ausreichend um einen Nachmieter bemüht zu haben. Der Vermieter braucht einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren.
Grundsätzlich ist ein Vermieter, der einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen hat, ohne seinem Mieter das vertragliche Recht einzuräumen, sich gegen Stellung eines zumutbaren Nachmieters vom Vertrag zu lösen (Mietnachfolgerklausel), nicht verpflichtet, sich im Falle eines vorzeitigen Auszugs des Mieters um einen Nachmieter zu bemühen. Der Vermieter braucht auch einen vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren, sondern kann an seinem Anspruch auf Vertragserfüllung festhalten, wenn nicht ausnahmsweise besondere Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben etwas anderes gebieten. Eine solche Ausnahme setzt zumindest voraus, dass der Mieter ein so erhebliches berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages besitzt, dass ihm die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Berücksichtigung der Belange des Vermieters nicht zuzumuten ist und dass er dem Vermieter jedenfalls einen geeigneten Nachmieter anbietet.
Ob es ausreicht, dass der Nachmieter das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen bereit ist (§ 552 BGB Rn. 13) oder ob der Vermieter auch weiter gehende Forderungen stellen darf (so OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 657), braucht dabei nicht entschieden zu werden, weil der Beklagte nicht geltend macht, dass die Klägerin Vertragsabschlüsse durch solche Mehrforderungen vereitelt habe. Wirtschaftliche Gründe rechtfertigen eine vorzeitige Vertragsaufhebung nicht.
Im Übrigen fehlt es bereits an einem ausreichenden Vertragsaufhebungsinteresse des Beklagten. Die von ihm angeführte Schließung seines Geschäftes aus wirtschaftlichen Gründen genügt insoweit nicht, weil das Verwendungsrisiko den Mieter trifft und Hindernisse aus der Risikosphäre einer Partei in der Regel keine Aufhebung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten rechtfertigen (vgl. BGH NJW 1981, 2405 [2406]). Darüber hinaus dürfte die Klägerin eine Untervermietung des Ladenlokals nur aus wichtigen Gründen verweigern (§ 13 Nr. 1 MV), so dass der Beklagte sich auch ohne Aufhebung des Mietverhältnisses weit gehend hätte schadlos halten können, wenn er einen geeigneten Untermieter gestellt hätte.
2.5 Nutzungsentschädigung
Der Vermieter kommt nicht in Annahmeverzug, wenn er sich vor Vertragsende weigert, die Schlüssel zurückzunehmen. Denn zur Rücknahme des Mietobjekts ist der Vermieter erst zum Ende der Vertragszeit verpflichtet. Der Vermieter verliert allerdings seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn die Voraussetzungen zur Rückgabe des Mietobjektes gegeben sind und der Vermieter einen vorgeschlagenen Termin wegen anderweitiger Verhinderung ablehnt (OLG Köln, ZMR 1993, 7).
2.6 Aufhebungsvertrag
Inhalt eines solchen Aufhebungsvertrages ist stets die Einigung der Parteien über eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses. Nun enthalten Formularmietverträge häufig die Klausel, dass sowohl Kündigung wie auch Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Ob auch die Aufhebung des Vertrages unter eine solche Schriftformklausel fällt oder nicht, ist streitig. Die herrschende Meinung verneint dies und lässt eine mündliche Vereinbarung gelten, weil die Aufhebung eines Vertrages keine Änderung oder Ergänzung sei, sondern im Gegenteil die Beendigung des Vertrages bewirke (BHGZ 66,378).
Dies ist allerdings dann anders zu sehen, wenn im Mietvertrag für die Aufhebung des Vertrages die Schriftform vereinbart ist.
2.7 Aufklärungspflicht
Vermieter scheuen oft die Aufklärung des Mieters über Mängel, weil sie befürchten, das Objekt dann nicht vermieten zu können. Auf der anderen Seite steht jedoch, dass Mängel, die der Mieter kennt, keinen Grund zur Kündigung oder Mietminderung mehr abgeben können.
Ob allerdings eine Aufklärungspflicht des Vermieters über Mängel der Mietsache besteht, kann auch nicht generell beantwortet werden. Zu bejahen ist dies jedenfalls bei gegebener Hoch- bzw. Grundwassergefährdung des Mietobjekts.
Aufzuklären ist jedenfalls, wenn das Mietobjekt oder das Vertragsverhältnis in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht Besonderheiten aufweist, mit denen der Mieter nicht rechnen musste. Ist der Vermieter beispielsweise nicht Eigentümer, sondern nur Nießbraucher (§ 1030 BGB) und schließt er einen langfristigen Vertrag ab, der die Nießbrauchzeit übersteigen könnte, so muss er darauf hinweisen, dass der Eigentümer nach Beendigung des Nießbrauchrechts u. U. ein Sonderkündigungsrecht gem. § 1056 Abs. 2 BGB hat.
Auch für den Fall einer Untervermietung sind Aufklärungspflichten zu beachten. Denn der Vermieter hat gegenüber dem Untermieter einen Herausgabeanspruch, wenn der Vertrag mit dem Mieter wegfällt. Hierüber ist der Untermieter aufzuklären. Bei Wohnungs-Teileigentum besteht eine Aufklärungspflicht über das Fehlen von Konkurrenzschutz und über eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung zu einer Vermietung.
Aufklärungspflichten bestehen auch im Hinblick auf Vorerben und bei Erbbauberechtigten.
Aufklärungspflichten bestehen außerdem auf Seiten des Mieters. Bestehende Zahlungsunfähigkeit muss beispielsweise auch ohne Befragen erklärt werden (AG Frankfurt/Main, NJW-RR 1988, 784).
Aufrechnungsverbot
Vertraglich vereinbarte Aufrechnungsverbote sollen dem Vermieter seine Ansprüche auf Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche auch für den Fall sichern, dass der Mieter Gegenansprüche behauptet.
Auf diesem Wege soll der Vermieter in die Lage versetzt werden, seinen Verpflichtungen zur Unterhaltung der Mietsache nachkommen zu können. Ein Aufrechnungsverbot mit Ansprüchen, die bestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind, ist deshalb zulässig.
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, den Mietzins monatlich im Voraus zu zahlen. Denn der Beschluss des BGH vom 26. Oktober 1994, der das Aufrechnungsverbot in Verbindung mit einer Mietvorauszahlungsklausel als unzulässig ansieht, ist nur auf Wohnraumverhältnisse anwendbar und nicht auf Gewerberaummietverhältnisse zu übertragen.
Zulässig ist es zudem, die Aufrechnung davon abhängig zu machen, dass diese Absicht einen Monat vorher angezeigt wird. Dies gilt ebenso für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen (Oberlandesgericht Rostock, NZM 1999, 1006).
Soweit es sich um Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche handelt, gilt ein Aufrechnungsverbot auch über das Vertragsende hinaus. Zum Ende der Vertragszeit gilt sie jedoch dann nicht mehr, wenn keine Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche offen sind und lediglich wechselseitige Ansprüche abgerechnet werden müssen (BGH, NJW-RR 1988, 329).
Nutzung der Außenfassade
Ärzte und Freiberufler dürfen an der Hauswand ein Praxisschild anbringen. Dieses Recht ergibt sich auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung aus der Verkehrssitte. Nach einem Umzug muss der Vermieter auch eine Eigentümergemeinschaft für eine angemessene Übergangszeit ein Hinweisschild dulden. Das Schild muss allerdings in Größe und Farbe dem Charakter des Hauses angepasst sein. Das Anbringen von Schildern gehört zum Mietgebrauch; es ist daher nicht zulässig, dies formularmäßig zu verbieten oder von der Einwilligung des Vermieters abhängig zu machen.
Die Außenwand eines großstädtischen Geschäftshauses darf der Mieter von der Unterkante der Fenster seiner Räume bis zur Unterkante der darüber befindlichen Fenster für Reklamezwecke nutzen (BGH, BB 1957, 382), sofern kein abweichender örtlicher Gebrauch besteht. Maßgeblich ist also auch hier, ob die örtliche Verkehrssitte einen solchen Mietgebrauch für zulässig erachtet oder nicht.
Die Nutzung der Außenfassade zu Werbezwecken ist jedoch umstritten. Bei der Vertragsgestaltung sollte diesem Punkt deshalb sorgfältige Beachtung geschenkt werden. Dies gilt insbesondere für Leuchtreklamen. Mitmieter oder Miteigentümer dürfen hierdurch nicht gestört werden, bei Wohnungseigentumsanlagen kann zudem eine "bauliche Veränderung³ gegeben sein, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, sofern nicht der Verwalter in der Teilungserklärung zur Erteilung einer solchen Zustimmung berechtigt ist.
Das Thema der nächsten Ausgabe im April 2004:
ABC des Gewerbemietrechts, Teil II
Wohnraummiete und Gewerberaummiete sind bildlich gesprochen verschiedene Zweige des gleichen Stammes. Auf der Wohnraumseite ist der Zweig sehr stark von sozialen Komponenten und den Wohnraumschutzvorschriften geprägt.
Im Gegensatz dazu ist das Gewerberaummietrecht als "Mietrecht pur³ anzusehen. Hier wurden eigene Rechtsfiguren entwickelt, wie z. B. die "Betriebspflicht³.
a) Betriebspflicht
In aller Regel wird sich sehr schnell feststellen lassen, ob Gewerberaummiete vorliegt oder nicht. Sind Grundstücke, Gebäude, Räume, Flächen oder Teile davon, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen, beruflichen, sozialen oder kulturellen Zwecken zu dienen bestimmt sind, aufgrund eines Dauerschuldverhältnisses entgeltlich überlassen worden, liegt eindeutig Gewerberaummiete vor.
Ist das vermietete Objekt nicht bereits von seiner Konstruktion her als Gewerbeobjekt erkennbar, dann kommt es maßgeblich auf die Zweckbestimmung der Räume an. Abgrenzungsprobleme werfen in diesem Zusammenhang insbesondere die so genannten "Mischverhältnisse³ auf.
Typische Beispiele für das "Mischverhältnis³ sind die so genannten "Ladenwohnungen³ oder gemischt genutzte Einheiten (Büro mit Wohnung).
Bei der rechtlichen Einordnung eines Vertrages kommt es allerdings nicht darauf an, ob das Objekt letztendlich als Wohnung genutzt wird oder nicht. Dies wird deutlich am Beispiel der gewerblichen Zwischenvermietung oder der Zwischenanmietung zur Weitervermietung.
b) Untervermietung
In diesen Fällen ist das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer/Hauptmieter und dem gewerblichen Zwischenvermieter ein Gewerbemietverhältnis, denn das Hauptmietverhältnis dient nicht dem Zweck der unmittelbaren Wohnungsnutzung, sondern allein dem Zweck der Untervermietung.
Der Hauptmietvertrag unterliegt daher dem Gewerbemietrecht, der Untermietvertrag bei der Weitervermietung als Wohnung dem Wohnraummietrecht. Diese Konstellation war häufig anzutreffen bei Bauträgermodellen, welche mit einer Mietgarantie versehen war.
c) Pacht oder Miete
Miete zielt auf die reine Raumüberlassung. Werden Verpflichtungen übernommen, die über die reine Raumüberlassung hinausgehen, wie z. B. Stellung von Inventar, einer betriebsbereiten Gaststätte oder Kantine, ist der Vertrag rechtlich als Pacht einzuordnen. Der Pächter hat das Recht auf Gebrauch der Sache und Fruchtziehung. Auch Rechte können nur verpachtet und nicht vermietet werden. Allerdings werden auf die Pacht die Vorschriften über die Miete entsprechend angewandt, mit Ausnahme ganz spezieller pachtrechtlicher Vorschriften, wozu insbesondere andere Kündigungsfristen zählen.
Der Vollständigkeit halber ist noch die Leihe zu erwähnen, welche die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung darstellt, also im Großen und Ganzen wesensgleich mit der vereinbarten Miete ist.
2. ABC des Gewerberaummietrechts
2.1 Abstandsvertrag
Unter "Abstand³ im weiteren Sinne werden Ablösevereinbarungen verstanden, und zwar regelmäßig dahingehend, dass sich der scheidende Mieter mit seinem Mietnachfolger, der noch keinen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat, über die Zahlung einer Abstandssumme verständigt. Wichtig bei solchen Abstandsvereinbarungen ist, dass der Abstand unter der aufschiebenden Bedingung des Zustandekommens des neuen Mietvertrages steht.
Wurde keine ausdrückliche Bedingung vereinbart und kommt es auch nicht zu einem Mietvertragsabschluss mit dem beabsichtigten Nachmieter, könnte ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Dies kann allerdings in Einzelfällen zu Schwierigkeiten führen, und es ist deshalb anzuraten, eine solche aufschiebende Bedingung in die Abstandsvereinbarung mit aufzunehmen.
2.2 Abtretung
Im Wege der Abtretung können die gesamte Rechtsposition oder auch Teile hiervon, wie z.B. der Mietzins, auf Dritte übertragen werden.
Eine Abtretung des Mietzinses an Dritte ist ohne weiteres möglich.
Da eine solche Abtretung auch eine Vorausverfügung über Miet- oder Pachtzins beinhalten kann, ist allerdings zu beachten, dass solche Abtretungen gegenüber bestimmten Dritten (z. B. Hypothekengläubiger) partiell unwirksam sein können.
Strittig ist auch, ob der Hauptvermieter im Falle der Untervermietung vom Mieter eine Vorausabtretung seiner Mietzinsansprüche gegen den Untermieter verlangen kann. Teilweise wird hier eine überraschende Klausel angenommen (z. B. OLG Celle, WUM 1990,103,105).
Allerdings dürfte dies nur für das Wohnraummietrecht gelten. Für Gewerbemietraum dürfte eine solche Abtretung zulässig sein, da sie eher der Sicherung des Mietverhältnisses und damit indirekt des Untermietverhältnisses dient.
Zu begründen ist dies mit § 851 b ZPO, welcher den Schutz der Mieteinnahmen nicht auf den Untermietzins erstreckt. Die allgemeinen Bestimmtheitsanfordernisse an Abtretungen müssen allerdings gewahrt sein. Wird die Abtretung des Untermietzinses in Höhe des Mietzinses vereinbart, so ist eine solche Regelung mangels Bestimmtheit unwirksam, da der Untermieter nicht weiß, welchen Teilbetrag er an wen zahlen muss.
2.3 Altbauklausel
Altbauklauseln dienen der Erfüllung von Aufklärungs- und Hinweispflichten des Vermieters. Sie finden nur dort ihre Grenzen, wo der Vertragszweck nicht mehr erfüllt werden kann oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters droht.
Inhaltlich sind dies Hinweise, beispielsweise dahingehend, dass der vermietete Altbau nur den Schall- und Wärmeschutzvorschriften zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung für das Gebäude entspricht und dass sich die Leistungspflicht des Vermieters auch nur darauf beschränkt (LG München, WuM 1988, 352).
2.4 Annahmeverzug des Mieters
Als Grundsatz gilt, der Mieter ist nicht verpflichtet, das von ihm angemietete Objekt auch zu nutzen. Ihn trifft also grundsätzlich keine Abnahmeverpflichtung; er trägt allein das Verwendungsrisiko.
Umgekehrt ändert dies folglich auch nichts an seiner Verpflichtung, den Mietzins zu entrichten, wenn er aus persönlichen Gründen das Mietobjekt nicht nutzt. Gleiches gilt, wenn der Mieter während der Vertragszeit grundlos auszieht. Der Vermieter ist in einem solchem Falle noch nicht einmal verpflichtet, einen Nachmieter zu suchen. Einen vom Mieter gestellten Nachmieter darf er allerdings nicht ohne weiteres ablehnen.
Zieht der Mieter vor Ablauf der Vertragszeit aus und vermietet der Vermieter zu einem geringeren Entgelt an einen neuen Mieter, so hat er keinen Anspruch auf die Differenzmiete. Anders liegt der Fall nur, wenn der Mieter einen Grund zur fristlosen Kündigung gegeben hätte.
In diesem Fall kann sich der Mieter nicht auf § 552 BGB a.F. berufen, denn dies wäre treuewidrig.
Ein Fallbeispiel aus der Rechtsprechung:
Auszug des Mieters wegen Geschäftsaufgabe oder die Suche eines Ersatzmieters
Leitsatz: Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, sich im Falle eines vorzeitigen Auszugs des Mieters wegen Geschäftsaufgabe um einen Nachmieter zu bemühen. Er braucht auch einen vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren, wenn nicht ausnahmsweise besondere Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben etwas anderes gebieten. Ein solcher Ausnahmefall wird nicht dadurch begründet, dass die Geschäftsaufgabe aus wirtschaftlichen Gründen unabweisbar war, vor allem dann nicht, wenn für den Mieter die Möglichkeit der Untervermietung besteht.
Entscheidungsbegründungen
a. Das Mietverhältnis war auf fünf Jahre fest abgeschlossen und konnte deshalb vom Beklagten nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden (§§ 3, I und 3 MV, 564 I BGB). Eine außerordentliche Kündigung hat der Beklagte nicht ausgesprochen und er hat auch keine Gründe dafür vorgetragen.
b. Dass der Beklagte sein Geschäft aufgegeben hatte, befreite ihn nicht von der Entrichtung des Mietzinses. Als Mieter hatte er das (Verwendungs-)Risiko, die Mietsache aus in seiner Sphäre liegenden Gründen nicht mehr sinnvoll nutzen zu können, zu tragen (§ 552 S. 1 BGB). Dazu gehörte auch das Risiko einer vorzeitigen Geschäftsaufgabe mangels Rentabilität. Durch die Rückforderung und Übergabe der Schlüssel wurde dem Beklagten der Mietgebrauch ebenfalls nicht vertragswidrig entzogen. Sie diente erkennbar nur dazu, der Klägerin und ihren Erfüllungsgehilfen im Interesse einer anderweitigen Verwertung Zugang zum Objekt zu verschaffen. Dass die Klägerin die Rückgabe der Schlüssel verweigert hätte, wenn der Mieter die Räume weiter hätte nutzen wollen, macht der Beklagte nicht konkret geltend. Dafür bestehen auch sonst keine tatsächlichen Anhaltspunkte.
c. Weitere Pflichtverletzungen der Klägerin, die ihren Mietzinsanspruch nach Treu und Glauben ausschließen oder zumindest aufrechenbare Gegenansprüche begründen könnten, sind nicht feststellbar. Der Klägerin ist auch nicht vorzuwerfen, von dem Beklagten beigebrachte Mietinteressenten übergangen und sich allgemein nicht ausreichend um einen Nachmieter bemüht zu haben. Der Vermieter braucht einen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren.
Grundsätzlich ist ein Vermieter, der einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen hat, ohne seinem Mieter das vertragliche Recht einzuräumen, sich gegen Stellung eines zumutbaren Nachmieters vom Vertrag zu lösen (Mietnachfolgerklausel), nicht verpflichtet, sich im Falle eines vorzeitigen Auszugs des Mieters um einen Nachmieter zu bemühen. Der Vermieter braucht auch einen vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter nicht zu akzeptieren, sondern kann an seinem Anspruch auf Vertragserfüllung festhalten, wenn nicht ausnahmsweise besondere Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben etwas anderes gebieten. Eine solche Ausnahme setzt zumindest voraus, dass der Mieter ein so erhebliches berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages besitzt, dass ihm die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Berücksichtigung der Belange des Vermieters nicht zuzumuten ist und dass er dem Vermieter jedenfalls einen geeigneten Nachmieter anbietet.
Ob es ausreicht, dass der Nachmieter das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen bereit ist (§ 552 BGB Rn. 13) oder ob der Vermieter auch weiter gehende Forderungen stellen darf (so OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 657), braucht dabei nicht entschieden zu werden, weil der Beklagte nicht geltend macht, dass die Klägerin Vertragsabschlüsse durch solche Mehrforderungen vereitelt habe. Wirtschaftliche Gründe rechtfertigen eine vorzeitige Vertragsaufhebung nicht.
Im Übrigen fehlt es bereits an einem ausreichenden Vertragsaufhebungsinteresse des Beklagten. Die von ihm angeführte Schließung seines Geschäftes aus wirtschaftlichen Gründen genügt insoweit nicht, weil das Verwendungsrisiko den Mieter trifft und Hindernisse aus der Risikosphäre einer Partei in der Regel keine Aufhebung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten rechtfertigen (vgl. BGH NJW 1981, 2405 [2406]). Darüber hinaus dürfte die Klägerin eine Untervermietung des Ladenlokals nur aus wichtigen Gründen verweigern (§ 13 Nr. 1 MV), so dass der Beklagte sich auch ohne Aufhebung des Mietverhältnisses weit gehend hätte schadlos halten können, wenn er einen geeigneten Untermieter gestellt hätte.
2.5 Nutzungsentschädigung
Der Vermieter kommt nicht in Annahmeverzug, wenn er sich vor Vertragsende weigert, die Schlüssel zurückzunehmen. Denn zur Rücknahme des Mietobjekts ist der Vermieter erst zum Ende der Vertragszeit verpflichtet. Der Vermieter verliert allerdings seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn die Voraussetzungen zur Rückgabe des Mietobjektes gegeben sind und der Vermieter einen vorgeschlagenen Termin wegen anderweitiger Verhinderung ablehnt (OLG Köln, ZMR 1993, 7).
2.6 Aufhebungsvertrag
Inhalt eines solchen Aufhebungsvertrages ist stets die Einigung der Parteien über eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses. Nun enthalten Formularmietverträge häufig die Klausel, dass sowohl Kündigung wie auch Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Ob auch die Aufhebung des Vertrages unter eine solche Schriftformklausel fällt oder nicht, ist streitig. Die herrschende Meinung verneint dies und lässt eine mündliche Vereinbarung gelten, weil die Aufhebung eines Vertrages keine Änderung oder Ergänzung sei, sondern im Gegenteil die Beendigung des Vertrages bewirke (BHGZ 66,378).
Dies ist allerdings dann anders zu sehen, wenn im Mietvertrag für die Aufhebung des Vertrages die Schriftform vereinbart ist.
2.7 Aufklärungspflicht
Vermieter scheuen oft die Aufklärung des Mieters über Mängel, weil sie befürchten, das Objekt dann nicht vermieten zu können. Auf der anderen Seite steht jedoch, dass Mängel, die der Mieter kennt, keinen Grund zur Kündigung oder Mietminderung mehr abgeben können.
Ob allerdings eine Aufklärungspflicht des Vermieters über Mängel der Mietsache besteht, kann auch nicht generell beantwortet werden. Zu bejahen ist dies jedenfalls bei gegebener Hoch- bzw. Grundwassergefährdung des Mietobjekts.
Aufzuklären ist jedenfalls, wenn das Mietobjekt oder das Vertragsverhältnis in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht Besonderheiten aufweist, mit denen der Mieter nicht rechnen musste. Ist der Vermieter beispielsweise nicht Eigentümer, sondern nur Nießbraucher (§ 1030 BGB) und schließt er einen langfristigen Vertrag ab, der die Nießbrauchzeit übersteigen könnte, so muss er darauf hinweisen, dass der Eigentümer nach Beendigung des Nießbrauchrechts u. U. ein Sonderkündigungsrecht gem. § 1056 Abs. 2 BGB hat.
Auch für den Fall einer Untervermietung sind Aufklärungspflichten zu beachten. Denn der Vermieter hat gegenüber dem Untermieter einen Herausgabeanspruch, wenn der Vertrag mit dem Mieter wegfällt. Hierüber ist der Untermieter aufzuklären. Bei Wohnungs-Teileigentum besteht eine Aufklärungspflicht über das Fehlen von Konkurrenzschutz und über eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung zu einer Vermietung.
Aufklärungspflichten bestehen auch im Hinblick auf Vorerben und bei Erbbauberechtigten.
Aufklärungspflichten bestehen außerdem auf Seiten des Mieters. Bestehende Zahlungsunfähigkeit muss beispielsweise auch ohne Befragen erklärt werden (AG Frankfurt/Main, NJW-RR 1988, 784).
Aufrechnungsverbot
Vertraglich vereinbarte Aufrechnungsverbote sollen dem Vermieter seine Ansprüche auf Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche auch für den Fall sichern, dass der Mieter Gegenansprüche behauptet.
Auf diesem Wege soll der Vermieter in die Lage versetzt werden, seinen Verpflichtungen zur Unterhaltung der Mietsache nachkommen zu können. Ein Aufrechnungsverbot mit Ansprüchen, die bestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind, ist deshalb zulässig.
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, den Mietzins monatlich im Voraus zu zahlen. Denn der Beschluss des BGH vom 26. Oktober 1994, der das Aufrechnungsverbot in Verbindung mit einer Mietvorauszahlungsklausel als unzulässig ansieht, ist nur auf Wohnraumverhältnisse anwendbar und nicht auf Gewerberaummietverhältnisse zu übertragen.
Zulässig ist es zudem, die Aufrechnung davon abhängig zu machen, dass diese Absicht einen Monat vorher angezeigt wird. Dies gilt ebenso für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen (Oberlandesgericht Rostock, NZM 1999, 1006).
Soweit es sich um Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche handelt, gilt ein Aufrechnungsverbot auch über das Vertragsende hinaus. Zum Ende der Vertragszeit gilt sie jedoch dann nicht mehr, wenn keine Mietzins- oder Nutzungsentschädigungsansprüche offen sind und lediglich wechselseitige Ansprüche abgerechnet werden müssen (BGH, NJW-RR 1988, 329).
Nutzung der Außenfassade
Ärzte und Freiberufler dürfen an der Hauswand ein Praxisschild anbringen. Dieses Recht ergibt sich auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung aus der Verkehrssitte. Nach einem Umzug muss der Vermieter auch eine Eigentümergemeinschaft für eine angemessene Übergangszeit ein Hinweisschild dulden. Das Schild muss allerdings in Größe und Farbe dem Charakter des Hauses angepasst sein. Das Anbringen von Schildern gehört zum Mietgebrauch; es ist daher nicht zulässig, dies formularmäßig zu verbieten oder von der Einwilligung des Vermieters abhängig zu machen.
Die Außenwand eines großstädtischen Geschäftshauses darf der Mieter von der Unterkante der Fenster seiner Räume bis zur Unterkante der darüber befindlichen Fenster für Reklamezwecke nutzen (BGH, BB 1957, 382), sofern kein abweichender örtlicher Gebrauch besteht. Maßgeblich ist also auch hier, ob die örtliche Verkehrssitte einen solchen Mietgebrauch für zulässig erachtet oder nicht.
Die Nutzung der Außenfassade zu Werbezwecken ist jedoch umstritten. Bei der Vertragsgestaltung sollte diesem Punkt deshalb sorgfältige Beachtung geschenkt werden. Dies gilt insbesondere für Leuchtreklamen. Mitmieter oder Miteigentümer dürfen hierdurch nicht gestört werden, bei Wohnungseigentumsanlagen kann zudem eine "bauliche Veränderung³ gegeben sein, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, sofern nicht der Verwalter in der Teilungserklärung zur Erteilung einer solchen Zustimmung berechtigt ist.
Das Thema der nächsten Ausgabe im April 2004:
ABC des Gewerbemietrechts, Teil II
