TOP-INNENSTADTLAGEN (11/2003, München)

Büromarkt München

Jahresbericht des Immobilien-Kontors Schauer & Schöll

Flächenumsatz – kleinere Flächen dominieren

Drei Monate vor Jahresende wurde mit insgesamt 515 Mietvertragsabschlüssen ein Flächenumsatz von rund 366.300 m2 erreicht. Da in den letzten Monaten keine ganz großen Einzelabschlüsse zu verbuchen waren, ist das Ergebnis gekennzeichnet von einer bemerkenswert hohen Anzahl von Einzelabschlüssen, überwiegend in dem Bereich von unter 500 m2 Größe. Die Anzahl der bislang festgestellten Vertragsabschlüsse liegt um über 100 über dem Vorjahresergebnis von damals 409 Abschlüssen. Wie bereits in den vergangenen Monaten, dominiert mit knapp 25 % Flächenanteil die Gruppe der Mietsuchenden unter 500 m2 die Umsatztätigkeit. Dem gegenüber kommt das Segment von 2.000 bis 5.000 m2 Flächenvolumen lediglich auf knapp 10% Marktanteil.

Angebot – Zunahme der Leerstandsquote noch bis II/2004

Der Flächenleerstand ist vergleichsweise zu den vorangegangenen Quartalen mit rund 30.000 m2 Zuwachs auf zwischenzeitlich 1,384 Mio. m2 lediglich moderat angestiegen. Das zusätzlich zur Verfügung stehende Flächenpotential innerhalb der nächsten 12 Monate beziehbarer Büroflächen stagnierte ebenfalls bei rund 430.000 m2.

Während das Angebot kurzfristig verfügbarer Büroflächen im Umland in den nächsten Monaten seine Spitze erreicht, ist aufgrund der nach wie vor noch vergleichsweise großen Anzahl von im Bau befindlichen Gebäuden im Stadtgebiet mit einer weiteren Erhöhung der Leerstandsquote bis voraussichtlich II/2004 zu rechnen.

Nachfrage – Prägung durch Branchenmix

Nach einer Stabilisierung der Nachfrageentwicklung im I. und II. Quartal 2003 mit jeweils rund 200.000 m2 war die Entwicklung im III. Quartal auf rund 132.000 m2 rückläufig. Die Nachfrage ist weiterhin geprägt von einem starken Branchenmix, in dem derzeit Industrie- und Softwareunternehmen sowie Computer- und Informationstechnologie führend sind, während Telekommunikationsunternehmen unterdurchschnittlich repräsentiert sind.

Mietpreise – Umsatzschwerpunkt liegt bei 12,50 bis 15,00 €/m2

Der Anteil der Flächenumsätze im Spitzenpreissegment ist mit 42 Abschlüssen und knapp über 19.000 m2 Flächenumsatz in diesem Jahr bemerkenswert gering. Er lag in den Vorjahren bei einem Jahresergebnis zwischen 78.000 und 97.000 m2. Dem gegenüber hat die Anzahl der Vertragsabschlüsse im Segment bis einschließlich 10,00 €/m2 mit 127 Abschlüssen und knapp 49.000 m2 deutlich zugelegt. Der Schwerpunkt der Umsatztätigkeit liegt zum Auswertungszeitpunkt jedoch eindeutig in der Preisgruppe zwischen 12,50 bis 15,00 €/m2. Hier stellen 150.000 m2 Umsatz rund 41 % Anteil dar. Mit knapp 14,00 €/m2 liegt der flächengewichtete, durchschnittliche Mietpreis um rund 12 % unter dem Vorjahresergebnis. Diese Werte berücksichtigen jedoch nur die nominellen Mietergebnisse und sind weiterhin stark von sonstigen Verhandlungszugeständnissen im Rahmen der Mietvertragsabschlüsse geprägt.
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