08.05.2024 Unsichere Anlage von WEG-Rücklagen – So holen sie ihr Geld zurück
Mehrere Medien berichten, dass einige Verwaltungen der Consigma-Gruppe Erhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ohne deren Wissen und Zustimmung für mehrere Jahre in festgeschriebene Anleihen der DR Deutsche Rücklagen GmbH investiert haben. Ein solches Vorgehen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, betont der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) und gibt Tipps, was Wohnungseigentümer*innen jetzt tun sollten, um zu klären, ob sie betroffen sind und wie die Gelder zurückgeholt werden können.
Wohnungseigentümer*innen und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten ihr Geld stets im Blick haben und wissen, wo ihre – zum Teil hart ersparten – Rücklagen angelegt sind. Schwierig wird es, wenn Hausverwaltungen hohe Beträge der Erhaltungsrücklage ohne Wissen und Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften in riskante Anleihen angelegt haben.
Aktuell wird dazu im Bayrischen Rundfunk, Hessischen Rundfunk und in der Tagesschau über Verwaltungen der Consigma-Gruppe berichtet, die Erhaltungsrücklagen bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH angelegt haben. Deren Finanzprodukte stehen in der Kritik der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Aus diesem Anlass informiert Wohnen im Eigentum (WiE), wie Wohnungseigentümer*innen und Wohnungseigentümergemeinschaften vorgehen sollten, wenn sie vermuten, dass ihre WEG bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH unwissentlich investiert hat.
Rücklagen nicht spekulativ und langfristig anlegen
Anlagen bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH dürften nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, denn die Erhaltungsrücklage darf grundsätzlich nicht spekulativ angelegt werden. Darüber hinaus dient die Erhaltungsrücklage der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen und muss deshalb gegebenenfalls auch kurzfristig verfügbar sein – was bei einer festen Anleihe über mehrere Jahre und ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit nicht der Fall ist.
Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann Klarheit verschaffen
„Wohnungseigentümer*innen sollten proaktiv handeln und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen“, rät Michael Nack, Rechtsreferent von Wohnen im Eigentum. Insbesondere die Kontoauszüge des Rücklagenkontos geben Aufschluss über den Verbleib von WEG-Geldern, weil dort ungenehmigte Abbuchungen sichtbar sind. Auch der Verwaltungsbeirat kann Einsicht in die Kontoauszüge nehmen. „Die Erfahrung zeigt, dass Verwaltungsbeiräte oft von einer Verwaltung schneller mit Informationen versorgt werden “, sagt Michael Nack. Zusätzlich können Verwaltungsbeiräte von der Verwaltung auch weitergehende Auskunft zu den Zahlungsvorgängen und dazu in Verbindung stehender Verträge verlangen.
Verwaltung sollte aktiv werden
Wurden Erhaltungsrücklagen tatsächlich bei der Deutsche Rücklagen angelegt, kann die WEG ihre Verwaltung auffordern, die Gelder zurückzufordern. Dazu dürfte sie sogar verpflichtet sein, wenn kein Beschluss der WEG der Anlage zu Grunde lag.
„Aber selbst dann, wenn die WEG die Anlageform beschlossen hätte, würde dieser Beschluss in vielen Fällen trotzdem nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben. Derartige Beschlüsse werden mindestens anfechtbar sein – in der Rechtsliteratur wird zum Teil sogar vertreten, dass diese Beschlüsse nichtig sind. Da von nichtigen Beschlüssen keine Rechtswirkungen ausgehen, könnten sie auch keine Grundlage bzw. Rechtfertigung der Anlage der Erhaltungsrücklage durch die Verwaltung sein“, schätzt Michael Nack ein.
Folglich sollte die Verwaltung von sich aus aktiv werden und diesen Vorfall auch ihrer Vermögenshaftpflichtversicherung melden.
Bei Untätigkeit der Verwaltung: Einberufung einer außerordentlichen Versammlung
Falls die Verwaltung nicht von selbst tätig wird, sollte die WEG dringend eine außerordentliche Versammlung einberufen, um zu entscheiden, wie sie weiter vorgehen will. Die Verwaltung ist zur Einberufung verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer*innen das verlangt. Weigert sie sich, können auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch vorherigen Beschluss ermächtigter Eigentümer die außerordentliche Versammlung einberufen.
Beschlussfassung in einer außerordentlichen Versammlung
In der außerordentlichen Versammlung sollte die WEG beschließen, dass die Verwaltung aufgefordert wird, die DR zur Rückzahlung des Anlagebetrages innerhalb einer bestimmten Frist aufzufordern. Sollte die Rückzahlung nicht fristgerecht erfolgen, wird die Verwaltung beauftragt, eine Anwaltskanzlei mit der gerichtlichen Geltendmachung der Rückforderungsansprüche zu beauftragen.
Falls kein Beschluss zur Anlage bei der Deutsche Rücklagen GmbH vorgelegen hat, kann die Gemeinschaft einen weiteren Beschluss fassen, der den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden ermächtigt, eine Anwaltskanzlei mit der Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung zu beauftragen.
„In jedem Fall würde ich mir gut überlegen, ob eine Verwaltung, die ohne Ermächtigung der WEG über deren Rücklagen verfügt und entgegen der Zweckbindung anlegt, zukünftig noch der richtige Geschäftspartner ist.“, so Michael Nack.
Wohnungseigentümer*innen und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten ihr Geld stets im Blick haben und wissen, wo ihre – zum Teil hart ersparten – Rücklagen angelegt sind. Schwierig wird es, wenn Hausverwaltungen hohe Beträge der Erhaltungsrücklage ohne Wissen und Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften in riskante Anleihen angelegt haben.
Aktuell wird dazu im Bayrischen Rundfunk, Hessischen Rundfunk und in der Tagesschau über Verwaltungen der Consigma-Gruppe berichtet, die Erhaltungsrücklagen bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH angelegt haben. Deren Finanzprodukte stehen in der Kritik der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Aus diesem Anlass informiert Wohnen im Eigentum (WiE), wie Wohnungseigentümer*innen und Wohnungseigentümergemeinschaften vorgehen sollten, wenn sie vermuten, dass ihre WEG bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH unwissentlich investiert hat.
Rücklagen nicht spekulativ und langfristig anlegen
Anlagen bei der DR Deutsche Rücklagen GmbH dürften nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, denn die Erhaltungsrücklage darf grundsätzlich nicht spekulativ angelegt werden. Darüber hinaus dient die Erhaltungsrücklage der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen und muss deshalb gegebenenfalls auch kurzfristig verfügbar sein – was bei einer festen Anleihe über mehrere Jahre und ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit nicht der Fall ist.
Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann Klarheit verschaffen
„Wohnungseigentümer*innen sollten proaktiv handeln und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen“, rät Michael Nack, Rechtsreferent von Wohnen im Eigentum. Insbesondere die Kontoauszüge des Rücklagenkontos geben Aufschluss über den Verbleib von WEG-Geldern, weil dort ungenehmigte Abbuchungen sichtbar sind. Auch der Verwaltungsbeirat kann Einsicht in die Kontoauszüge nehmen. „Die Erfahrung zeigt, dass Verwaltungsbeiräte oft von einer Verwaltung schneller mit Informationen versorgt werden “, sagt Michael Nack. Zusätzlich können Verwaltungsbeiräte von der Verwaltung auch weitergehende Auskunft zu den Zahlungsvorgängen und dazu in Verbindung stehender Verträge verlangen.
Verwaltung sollte aktiv werden
Wurden Erhaltungsrücklagen tatsächlich bei der Deutsche Rücklagen angelegt, kann die WEG ihre Verwaltung auffordern, die Gelder zurückzufordern. Dazu dürfte sie sogar verpflichtet sein, wenn kein Beschluss der WEG der Anlage zu Grunde lag.
„Aber selbst dann, wenn die WEG die Anlageform beschlossen hätte, würde dieser Beschluss in vielen Fällen trotzdem nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben. Derartige Beschlüsse werden mindestens anfechtbar sein – in der Rechtsliteratur wird zum Teil sogar vertreten, dass diese Beschlüsse nichtig sind. Da von nichtigen Beschlüssen keine Rechtswirkungen ausgehen, könnten sie auch keine Grundlage bzw. Rechtfertigung der Anlage der Erhaltungsrücklage durch die Verwaltung sein“, schätzt Michael Nack ein.
Folglich sollte die Verwaltung von sich aus aktiv werden und diesen Vorfall auch ihrer Vermögenshaftpflichtversicherung melden.
Bei Untätigkeit der Verwaltung: Einberufung einer außerordentlichen Versammlung
Falls die Verwaltung nicht von selbst tätig wird, sollte die WEG dringend eine außerordentliche Versammlung einberufen, um zu entscheiden, wie sie weiter vorgehen will. Die Verwaltung ist zur Einberufung verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer*innen das verlangt. Weigert sie sich, können auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch vorherigen Beschluss ermächtigter Eigentümer die außerordentliche Versammlung einberufen.
Beschlussfassung in einer außerordentlichen Versammlung
In der außerordentlichen Versammlung sollte die WEG beschließen, dass die Verwaltung aufgefordert wird, die DR zur Rückzahlung des Anlagebetrages innerhalb einer bestimmten Frist aufzufordern. Sollte die Rückzahlung nicht fristgerecht erfolgen, wird die Verwaltung beauftragt, eine Anwaltskanzlei mit der gerichtlichen Geltendmachung der Rückforderungsansprüche zu beauftragen.
Falls kein Beschluss zur Anlage bei der Deutsche Rücklagen GmbH vorgelegen hat, kann die Gemeinschaft einen weiteren Beschluss fassen, der den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden ermächtigt, eine Anwaltskanzlei mit der Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung zu beauftragen.
„In jedem Fall würde ich mir gut überlegen, ob eine Verwaltung, die ohne Ermächtigung der WEG über deren Rücklagen verfügt und entgegen der Zweckbindung anlegt, zukünftig noch der richtige Geschäftspartner ist.“, so Michael Nack.
